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　　12月13日，2013中央經(jīng)濟工作會議閉幕。據(jù)官方新聞稿顯示，本次會議部署的六項任務(wù)中，只談到保障房的相關(guān)任務(wù)。對于商品房、房地產(chǎn)調(diào)控工作的內(nèi)容，以及三中全會后備受關(guān)注的城鎮(zhèn)化問題，卻未做出明確表述。

　　但業(yè)內(nèi)人士指出，雖然并未明確提及房地產(chǎn)，但也透露出一些關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的重要信號。比如，強調(diào)保障房工作，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂、增加品牌房企在核心城市的拿地與布局機會，促進房地產(chǎn)供求關(guān)系。

　　對此，華遠地產(chǎn)(600743,股吧)股份有限公司董事長任志強則認為，放開市場、加強保障也是調(diào)控。 “不談?wù){(diào)控是一種進步。解決住房問題的關(guān)鍵在于做頂層設(shè)計，通過土地、財稅等方面的改革去解決商品房過熱的問題。”中房協(xié)副會長朱中一也有著相同的見解。

　　如此看來，中央經(jīng)濟工作會議對于2014年房地產(chǎn)市場釋放的信號以及未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出什么樣的特征？這才是市場所關(guān)注的。

　　新型城鎮(zhèn)化加速“城市群”凸顯

　　會議提出：中央經(jīng)濟工作會議提出，積極促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，繼續(xù)深入實施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，完善并創(chuàng)新區(qū)域政策，重視跨區(qū)域、次區(qū)域規(guī)劃，堅定不移實施主體功能區(qū)制度，扎扎實實打好扶貧攻堅戰(zhàn)。

　　解讀：事實上，此前政府也多次提出新型城鎮(zhèn)化，借機破除城鄉(xiāng)“二元”結(jié)構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，促進地區(qū)之間協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　從目前來看，大城市面臨著日益沉重的人口壓力、交通壓力、環(huán)境壓力和資源壓力，而小城鎮(zhèn)仍具有巨大的增長潛力。伴隨著新型城鎮(zhèn)化的進程和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的建立，未來可以帶動這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟，有助于縮短地區(qū)差距，平衡地區(qū)間的發(fā)展，進一步解決房地產(chǎn)市場日益緊張的供求矛盾。

　　“從城市發(fā)展的角度來講，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃之后，建立和完善跨區(qū)域城市發(fā)展協(xié)調(diào)機制，實施”城市群“戰(zhàn)略也是勢在必然”。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說道。

　　“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂

　　會議提出：中央經(jīng)濟工作會議提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。

　　解讀：事實上，此前就有明確消息顯示，從2014年起，全國將實施公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當?shù)陀谕囟?、同類型住房市場租金水平確定。

　　“雖然政府在會議中極力強調(diào)住房保障，淡化對于房價的調(diào)控，但是，調(diào)控的基調(diào)還是存在。”業(yè)內(nèi)人士馬先生對記者坦言，住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，是為積極穩(wěn)妥推進土地管理制度改革與完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制的一方面，是在為積極穩(wěn)妥推進土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化做鋪墊。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟觸底階段的拉動經(jīng)濟增長的作用，但是，也不能因為在此市場背景下商品住宅市場價格過快上漲而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的門檻再度提高。

　　調(diào)控從“需求管理”轉(zhuǎn)向“供給管理”

　　會議提出：中央經(jīng)濟工作會議提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。

　　解讀：“這一條更多地強調(diào)了對于房地產(chǎn)調(diào)控可能將從”需求管理“轉(zhuǎn)向”供給管理“，而住房的功能也更加偏向社會、民生?！瘪R先生說。由此可以看出，無論是通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，還是通過提高土地容積率，仍然是通過增加供應(yīng)的方式盡可能緩解特大城市的市場供求關(guān)系，調(diào)控市場化的特征比較明顯。

　　事實上，自十八屆三中全會后，據(jù)多地報道顯示，不僅北上廣深出臺地方調(diào)控措施，包括廈門、南昌、沈陽等在內(nèi)的二線城市樓市調(diào)控也開始階段性“收緊”。在樓市政策短期“收緊”的市場背景下，供求關(guān)系較為緊張的一線城市、部分二線城市已開始采用增加土地供應(yīng)的方式解決日益增長的市場需求問題。

　　張宏偉則認為，短期內(nèi)收緊的調(diào)控政策對于眾多城市房地產(chǎn)市場供求緊張的現(xiàn)狀難以大有改變，尤其是一線城市，很難通過增加土地供應(yīng)、提高容積率改變“人多地少”的現(xiàn)狀，因此，在“逆經(jīng)濟周期”的市場背景下，在2014年房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)火熱。

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