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　　近期的連綿陰雨，讓家住番禺區(qū)市廣路某小區(qū)的業(yè)主宋先生煩惱不已。住在一棟舊樓頂層的他，遇到下雨天，房子就漏水，弄得他狼狽不堪。更讓他煩惱的是，自己向有關部門申請住房維修資金，一年多了，還沒有落實。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，使用維修資金困難在廣州不是個別現(xiàn)象，廣州市相關部門也正在著手研究解決這些問題。

　　物業(yè)專項維修資金被喻為房屋的“養(yǎng)老金”，是住宅物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生損壞時，為進行中修、大修、翻新和更新改造等所需而預先儲存的資金。然而記者根據(jù)讀者的投訴調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在廣州的一些住宅小區(qū)，這項資金要么沒有分賬到戶，要么根本沒有錢，要么錢不翼而飛了，要么被規(guī)定羈絆很難申領。

　　現(xiàn)象

　　申請難，業(yè)主自分攤

　　2010年，宋先生在某小區(qū)購置了一套二手房，那棟樓一共有四層，每層有六七個住戶。去年10月，宋先生發(fā)現(xiàn)自家房屋漏水，“天花板裂了兩米多，廚房也漏雨，臥室最嚴重。”向管理處反映后，管理處馬上派人來拍照取證，并估算了維修費用約為1100元。但是管理處說，由于宋先生的房子所持有的維修資金賬戶和該棟其他住戶共用一個賬戶，屬于公共賬戶，必須經(jīng)過所屬范圍內(nèi)建筑物總面積2/3以上業(yè)主、且總人數(shù)超過2/3以上的業(yè)主表決同意，他才能申請維修基金。

　　歷盡曲折，宋先生用了幾個星期的時間好不容易才和已經(jīng)把房子租出去的其他業(yè)主聯(lián)系到，總算讓超過2/3的業(yè)主在申請表上簽了字。但是申請表交給管理處后，維修資金卻遲遲沒有到位。管理處說，他們已經(jīng)及時把申請材料交到了番禺區(qū)房管局，但是房管局以這棟樓的維修資金沒有分賬到戶為由拒絕發(fā)放。管理處建議宋先生先墊付這筆錢，等房管局肯批準使用了再退還。日前，宋先生家的房屋樓頂又漏水了，他再次反映到管理處，管理處又上報到番禺區(qū)房管局，但至今未果。

　　家住白云區(qū)機場路某小區(qū)的胡小姐境遇更糟糕，因為物管稱該小區(qū)根本沒有房屋維修資金，業(yè)主要修房，只能是大家分攤。胡小姐是2001年買的房子，她說，當初收樓不久，也曾經(jīng)發(fā)現(xiàn)房屋漏水，但當時是在房屋保修期，（物管公司）很快就幫她維修好了。但是接下來，她就沒那么好彩了。去年12月，遭遇連綿陰雨侵襲，她家的房頂又開始漏水，“客廳的天花板全都濕了，最糟糕的是臥室，滴水的位置就在床邊，連續(xù)幾夜無法睡覺?！甭犝f廣州的住宅小區(qū)都有住房維修資金，她就去找物管公司，問能否用維修資金修繕樓頂。結果卻碰了個大釘子，物管公司說，這個小區(qū)當初售樓時根本沒有收過“這筆錢”。

　　記者在一些小區(qū)的業(yè)主論壇上搜索發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)主申請維修資金都會遇到困難，論壇里僅有關房屋問題的帖子動輒就達上萬條，不少網(wǎng)友在論壇上發(fā)動各種維權活動。

　　物管

　　復雜原因?qū)е律暾堧y

　　宋先生所在小區(qū)管理處的劉先生說，該小區(qū)目前共有業(yè)主35171戶，其中維修資金已分賬到戶的業(yè)主有22000多戶，其余12000多戶業(yè)主，現(xiàn)在仍只能使用公共賬戶。

　　之所以沒能分賬到戶，劉先生說，這是一個歷史遺留問題。1998年以前，國家對維修資金的繳納數(shù)額沒有明確的規(guī)定，只是按照購房協(xié)議，有些業(yè)主交得多，有些業(yè)主交得少，這一時期的業(yè)主就沒有分賬到戶。此后，國家明確規(guī)定住房維修資金按照房價的2%繳納，這一部分業(yè)主則已經(jīng)分賬到戶。1998年之前的業(yè)主要分賬到戶比較困難，因為他們繳納的維修資金數(shù)額差別較大，如果實行分賬到戶，有些業(yè)主的賬戶會是負數(shù)，但存款為負數(shù)是無法在銀行開戶的。出現(xiàn)負數(shù)的原因，是因為1998年以前的某些用戶繳納的基金較少，后來已使用的維修資金已超過了他們所繳納的數(shù)值，所以集體賬戶的資金平攤下來以后，部分賬戶就會出現(xiàn)負值的情況。劉先生舉例說：假如一共有10位業(yè)主，當時繳納的住宅維修資金總額是3萬元，目前已使用2萬元，平攤下來的話每戶使用了2000元，但有些住戶當時只繳納了1000元，如果現(xiàn)在要分賬到戶的話，其賬戶余額就成了負數(shù)了。

　　劉先生說，房管部門收到集體賬戶的維修資金申請時，一般都會打回來不批，但是物管處要實行分賬到戶，又困難重重。業(yè)主們今年5月向房管部門提交了一份關于解決物業(yè)維修資金的報告，其中一個重要的建議就是，利用維修資金的利息來實行分賬到戶。因為截至4月，這12000多戶業(yè)主的維修資金的本金總額是1151萬，只用本金來實行分賬到戶的話，會產(chǎn)生部分業(yè)主賬戶為負數(shù)的現(xiàn)象；但是如果加上利息就有1428萬，則可避免分賬后出現(xiàn)負數(shù)的問題，分賬后最低的賬戶也會有3.48元，多的能有2800元以上。劉先生說，管理處目前正與房管部門協(xié)商處理，暫時還未確定最終的解決方案。

　　記者調(diào)查了解到，1998年，越秀區(qū)那棟大廈交樓時，開發(fā)商在交樓通知書中要求業(yè)主繳付專項設施保養(yǎng)維修資金，由時任物管公司上門代收，結果，該棟樓372戶共繳交近20萬元。1999年，物業(yè)管理由現(xiàn)在的物管公司接手至今。如今老物管撤走了，新物管卻表示沒收到這筆維修資金，銀行工作人員也表示開發(fā)商確實沒有在銀行開設住宅專項維修資金賬戶。業(yè)主們通過在工商局查詢，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已在2005年注銷，其子公司即原來的那家物管公司也一并注銷了。

　　部門

　　簡化辦理程序，方便業(yè)主申請

　　按照記者的調(diào)查了解，發(fā)現(xiàn)業(yè)主申請維修資金難，主要是由于相關法規(guī)和政策比較復雜；好在廣州市有關部門已經(jīng)在著手研究解決相關問題。

　　記者從廣州市物業(yè)專項維修資金管理中心獲悉，截至今年10月底，全市維修資金歸集總額81.26億元，累計使用7997萬元，共有2918個物業(yè)小區(qū)建立了維修資金，約143萬戶業(yè)主辦理了維修資金卡。該中心稱，到目前為止，維修資金歸集與使用都是規(guī)范、安全的，都是嚴格依照上述政策和法規(guī)執(zhí)行的。維修資金的使用，在資料齊全、符合規(guī)定的情況下，審核時間一般需要10到15個工作日。具體辦理流程是：業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主代表提出維修方案。維修方案經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主簽名同意，并經(jīng)兩次公示后，由物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主持有關材料向維修資金管理部門申請列支。管理部門對申請材料進行審核，并到現(xiàn)場查看。經(jīng)管理部門審批同意，物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主即可在維修工程竣工驗收后，持相關資料辦理維修資金劃撥手續(xù)。目前，有關部門正在制定《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法（暫定）》，設置緊急情況下使用維修資金的情形和規(guī)定，以確保緊急情況下物業(yè)得到及時維修。

　　該中心稱，維修資金使用難，主要是指使用程序嚴格，業(yè)主簽名需時長和難以達到“雙2/3”的要求。根據(jù)165號令第22條的規(guī)定，為確保維修資金的使用安全，保障業(yè)主利益，“雙2/3”業(yè)主簽名、兩次公示和現(xiàn)場查看等環(huán)節(jié)是必要的。目前，廣州正在推進維修資金信息化管理平臺建設。平臺建成后，有望能通過網(wǎng)絡簽名、短信確認等方式，也可采取電話委托簽名等方式，簡化業(yè)主簽名的手續(xù)，解決“雙2/3”業(yè)主簽名難的問題。中心也將在確保維修資金使用安全的前提下，盡可能簡化辦理程序，縮短審查時間，提高辦理時效。當然，有不少物業(yè)服務企業(yè)有畏難情緒，客觀上也是造成簽名難的原因之一。而如果取消“雙2/3”的規(guī)定，則需要國家有關部門做出政策上的改變。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出，由于現(xiàn)行法規(guī)沒有賦予房管部門強制執(zhí)行的權力，所以對開發(fā)商拒絕繳交其應該繳交的那部分維修資金，房管部門只能責令其限期改正，沒有權力強制追討。他建議，業(yè)主可以向法院提起訴訟。

　　策劃統(tǒng)籌：宋季華

　　撰文：南方日報記者 魏方

　　實習生 單澎升 朱利芝

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