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　　中國建設報實習記者 肖冰鈺 北京報道

　　進入2013年，土地市場即將新添一角。

　　據(jù)記者了解，北京市土地整理儲備中心日前正在加緊研究“養(yǎng)老綜合用地”的相關政策，具體供應計劃初步定于1月26日正式對外發(fā)布。北京也將由此成為第一個把養(yǎng)老用地納入到年度國有建設用地供應計劃的城市。

　　“養(yǎng)老地產發(fā)展非常重要的瓶頸之一，就是在以往土地供應方面沒有特定養(yǎng)老用途的供地，使得養(yǎng)老地產不得不采用國有出讓的居住用地，而承受較高的土地成本?！北本┣迦A同衡規(guī)劃設計研究院有限公司養(yǎng)老產業(yè)研究所所長陳首春在接受《中國建設報·中國住房》記者采訪時坦言，土地新政將會對養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展帶來新的發(fā)展機遇。“養(yǎng)老綜合用地實行‘招拍掛’，使得企業(yè)有機會在相同的語境下探索養(yǎng)老地產的開發(fā)、盈利模式。”

　　謹防借殼圈地

　　此前，養(yǎng)老產業(yè)雖在我國有多年的發(fā)展，但養(yǎng)老用地卻一直未被納入土地利用總體規(guī)劃，在老齡化愈演愈烈的現(xiàn)實困局下，拿地難、土地政策缺失等重重障礙使得養(yǎng)老地產之路步履蹣跚。

　　在前不久全國國土資源會議上，國土資源部部長徐紹史表示今年將繼續(xù)探索差別化用地政策，研究探索支持現(xiàn)代農業(yè)、養(yǎng)老、文化等產業(yè)發(fā)展的用地政策。其中工作重點之一是要研究探索支持養(yǎng)老用地政策。而自2012年北京首次提出養(yǎng)老綜合用地“招拍掛”后，廣東省也緊隨其后，與此同時，計劃采取這一形式的還包括四川省、吉林省、山東省等省份。

　　據(jù)了解，北京市國土局將優(yōu)先考慮從事養(yǎng)老產業(yè)的企業(yè)，同時在養(yǎng)老綜合用地的獲取上會給予一定的優(yōu)惠，如將降低土地保證金(競買底價的5%)，以吸引社會資本參與養(yǎng)老綜合用地競拍。

　　“要警惕一些企業(yè)在相關政策細則未出臺時的特殊時期打擦邊球，借殼圈地”。全經聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產委員會秘書長陳寶存直言自己的憂慮：“目前，國內眾多的養(yǎng)老地產項目多處于摸索前行階段，還沒有短期盈利的成功模式。很多房地產企業(yè)利用這一政策大量拿地、圈地，而不是最終實現(xiàn)全面的長期的經營建設。”

　　“政府相關部門應該設立嚴格的審查制度，對于拿地企業(yè)將會進行嚴格的審核，重點審查投標企業(yè)的性質，優(yōu)先考慮從事養(yǎng)老產業(yè)的企業(yè)，謹防企業(yè)借‘養(yǎng)老’之殼行‘地產’之實。”上海良玉投資有限公司總經理郭玉良向記者提出了另一種擔憂，“借殼圈地主要是因為養(yǎng)老綜合用地性質尚未完全確定以及用地具體細則尚未出臺。”

　　“這一模式的長遠發(fā)展，還有待于政府相關部門的頂層設計，即把試點逐步摸索發(fā)展為制度體系規(guī)則，才能使這一模式真正落到實處。若真能如此，養(yǎng)老地產就不會像以往那樣遲遲不能落地，養(yǎng)老產業(yè)方能真正成為一個行業(yè)去健康發(fā)展?！标愂状赫J為發(fā)展養(yǎng)老地產頂層設計是首要環(huán)節(jié)。

　　配套服務制勝

　　據(jù)中國社科院的一份報告顯示：預計截至2050年，中國將進入深度老齡化階段（即每3個人中有1個人需要提供養(yǎng)老服務），屆時中國老年人的消費需求將達到年均5萬億元。養(yǎng)老地產的大蛋糕已然擺在養(yǎng)老產業(yè)上下游企業(yè)的面前，如何才能切好這塊大蛋糕則成為業(yè)內人士共同求索的命題。

　　“開發(fā)商在獲得土地時，土地市場尚未明確規(guī)定有養(yǎng)老地產用地性質，只看到新興產業(yè)的投資潛力，一窩蜂地涌入，如果政策支持沒有及時到位，那么很可能會推高地價，進一步推論，土地價格成本較高還可能導致養(yǎng)老地產很難盈利。”郭玉良認為，擺在投身養(yǎng)老地產的企業(yè)面前的是機遇更是挑戰(zhàn)。

　　陳首春向記者預言：“未來養(yǎng)老地產的DNA，是養(yǎng)老產業(yè)中起實質發(fā)展作用的養(yǎng)老機構所形成的健康的、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式。在這種模式形成之前，養(yǎng)老地產不會有實質性的進展?！?/P>

　　“養(yǎng)老地產的核心是養(yǎng)老，養(yǎng)老的核心是養(yǎng)老服務體系的構建，而針對老年群體的醫(yī)療資源是高品質的可持續(xù)的養(yǎng)老服務體系的重要保障”無錫九如城養(yǎng)老產業(yè)集團副總經理王學東認為發(fā)展養(yǎng)老地產最重要的是設定準入和門檻，要對養(yǎng)老地產有一個明確的界定，“要鼓勵擁有較好社區(qū)居家養(yǎng)老服務體系資源和保障的開發(fā)商進入養(yǎng)老地產領域，減少盲目進入?！?/P>

　　據(jù)王學東介紹，九如城在國內率先提出了養(yǎng)老綜合體理論體系，開發(fā)的首座“九如城養(yǎng)老綜合體”目前已經在江蘇動工，此項目引入境外成熟養(yǎng)老機構運營，構建高端養(yǎng)老服務體系，并以此為依據(jù)開展項目的開發(fā)及設計工作。

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