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　　賈華杰

　　2011年，養(yǎng)老地產(chǎn)市場漸熱，在沒有完整的養(yǎng)老制度的支持下，它會是地產(chǎn)商制造另一個大泡泡嗎？

　　從2011年開始，萬科、聯(lián)想控股、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、香江國際等20余家房產(chǎn)企業(yè)都在試水養(yǎng)老地產(chǎn)，投資以百億計，而一些地區(qū)以“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念打造的樓盤更是數(shù)不勝數(shù)。

　　2011年，聯(lián)想控股成立了專業(yè)的管理公司，負(fù)責(zé)投資養(yǎng)老地產(chǎn)，保利地產(chǎn)與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元，合作成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，被視為保利欲做大養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略性布局。而在民政和人口學(xué)者看來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵在養(yǎng)老配套服務(wù)，是養(yǎng)老地產(chǎn)的驅(qū)動力，而不是簡單的鋼筋和混凝土的疊加。

　　3月9日，十二屆全國人大一次會議上，全國人大代表、國家人口計生委科學(xué)技術(shù)研究所所長馬旭接受本報記者采訪時說，從國際的經(jīng)驗看，國際上剛開始也是大量興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但現(xiàn)在，包括北歐國家養(yǎng)老服務(wù)又回到了原來的社區(qū)和家庭。

　　他山之石

　　馬旭表示，中國是世界上老年人口數(shù)量最多、增長速度最快的國家，大部分城市都已步入老齡社會。這幾年，政府在資金上投入不少，也制定了不少政策，“但制度保證和經(jīng)濟(jì)保證只是手段，老年人需要的是社會服務(wù)，關(guān)注的是自己的生活狀態(tài)，在這方面，政府的供給明顯不足。”

　　馬旭認(rèn)為，僅僅靠發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)解決不了中國的養(yǎng)老問題。根據(jù)國際上的經(jīng)驗，如北歐國家，剛開始時也是大量發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但最后又逐步回歸到家庭和社區(qū)養(yǎng)老的體系。馬旭強(qiáng)調(diào)說，“家庭依然是維系老人生活的基礎(chǔ)”。

　　然而，中國由于人口政策等諸多因素，家庭小型化、老人空巢化與老齡化社會幾乎相伴來臨。目前，普遍存在的家庭形式是“4-2-1”家庭，四個老人、一對夫妻、一個孩子，通過家庭來養(yǎng)老已經(jīng)不大可能。在接受經(jīng)濟(jì)觀察報采訪時，馬旭認(rèn)為，老齡化社會真正的未來應(yīng)該處在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的中間狀態(tài)，由社區(qū)內(nèi)大量的小微組織、職業(yè)人員如護(hù)工等來提供養(yǎng)老服務(wù)。

　　國家民政部在調(diào)研報告中指出，國外的經(jīng)驗顯示，在大多數(shù)國家，95%以上的老人也都是在家里養(yǎng)老，即使在北歐的高福利國家、美國等發(fā)達(dá)國家，居家養(yǎng)老也是主體。而在中國傳統(tǒng)居住文化的影響下，大部分老年人更愿意與子女共同居住或鄰近子女獨自居住，這不僅可以盡享天倫之樂，而且也更容易實現(xiàn)家庭內(nèi)的代際互助。

　　下一個大泡泡？

　　馬旭的觀點也印證了一些地產(chǎn)人士一直以來的擔(dān)憂。這種未來的需求結(jié)構(gòu)，擠壓了地產(chǎn)商原本寄予厚望的市場空間。

　　為什么2011年后養(yǎng)老地產(chǎn)“驟熱”呢？蘭德咨詢總裁宋延慶接受采訪時指出，這個時點恰恰與“限購”政策開始實施的時間相一致。宋延慶認(rèn)為，如果幾千年來的“孝”德以及本應(yīng)由政府承擔(dān)責(zé)任的養(yǎng)老事業(yè)，從一開始就擔(dān)負(fù)著地產(chǎn)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型甚至尋求新的利潤增長點的重任，無論設(shè)計出多么嚴(yán)密、巧妙的盈利模式，也很難具有可持續(xù)性，這是出發(fā)點問題?！昂螞r，盈利模式目前只是停留在設(shè)想和設(shè)計階段，甚至還不能稱之為模式，至少迄今未見成功案例。”

　　宋延慶指出，研究歐美日的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，無論是專業(yè)基金，還是反按揭，都是建立在社會福利制度基礎(chǔ)上的，而中國恰恰缺乏的就是頂層設(shè)計。

　　宋延慶擔(dān)心說，轉(zhuǎn)型不意味著都往養(yǎng)老、旅游、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擠，否則可能造成撞車，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性市場泡沫。

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