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　　“三四百億元的維修基金，使用比例極低，這問題真該好好關注！”北京市政協(xié)委員、金隅集團董事長蔣衛(wèi)平表示。

　　維修基金，也就是房屋的“養(yǎng)老錢”和“治病錢”，全名住宅專項維修資金或公共維修基金。當樓房頂層漏水、電梯年久失修時，想使用這筆錢卻異常困難，甚至有物業(yè)公司派專人跑了三年也沒鬧明白“公維”基金存哪兒了……專項維修資金使用難，正成為困擾難題。

　　鑒定排半年，一圈”“ 走下來一年多

　　本是購房時居民上交的一筆錢，卻在使用時困難重重。早在2011年初的年檢中，北京泰華濱河苑小區(qū)的7部電梯因急需大修而被要求停梯，可是這些電梯又帶病運行兩年。

　　按照規(guī)定，對電梯的大修及更換可以使用專項維修資金，但需經“列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，以及占總人數三分之二以上的業(yè)主”都簽字同意，再經過有關部門審批才能撥付使用。

　　北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會秘書長宋寶程說：“很多小區(qū)沒有業(yè)委會，加上有些業(yè)主對物業(yè)公司不信任，想完成"雙三分之二"簽字難！”

　　即便是成立了業(yè)委會，“公維”基金的使用依然遭遇“審批難”。

　　北京金港國際小區(qū)業(yè)委會提供的使用“公維”基金大修電梯的審批流程顯示，在三分之二業(yè)主同意的基本條件后，還要經過鑒定、審價、數據整理、數據關聯(lián)、維修、竣工驗收、申請、審批、付款等九個步驟，才能真正使用上這筆錢。

　　北京金港國際小區(qū)業(yè)委會主任于志紅說，“光鑒定就要排隊半年，一圈走下來就得一年多。之前做的預算到批下來時，物價、人工費都漲了，根本不夠用。”

　　蔣衛(wèi)平稱，這個問題涉及千家萬戶，但由于前置條件過多導致基金簡直無法使用，而且負責審批的人少根本顧不上。

　　北京大學行政管理系主任蕭鳴政說，政府的出發(fā)點是為老百姓做件好事，但最終結果就好像大家印象中的保險（放心保）公司，收保費時候特積極，可是要支付的時候就提各種條件，支付困難。

　　基金使用比例僅為2.3%

　　據北京市住建委副主任程建華提供的數據，自從1998年實行“公維”基金制度以來，截至2013年底，北京市的這筆錢累計金額約達到350億元，使用額約8億元。按此計算，基金使用比例僅為2.3%。

　　宋寶程透露，目前北京這筆資金的賬目管理在“北京住房資金管理中心”，業(yè)務管理歸住建委相關部門，這些步驟先后到區(qū)房管局、市房屋安全鑒定總站、審計單位等多個部門辦理，業(yè)主對資金的存取還要到銀行，多頭管理太突出。

　　程建華說，北京市住建部門去年曾專門出臺文件，對房屋損壞造成滲漏、電梯故障等六大類維修使用基金的使用進行簡化，但總體來說全國普遍存在使用難。

　　除了多頭管理和運行效率低下，受訪專家一致認為，目前“公維”基金還普遍存在著歸集不到位、數據混亂、增值不高、續(xù)籌困難等問題亟待解決。

　　從1998年國務院發(fā)布相關文件起算，我國住房專項維修資金制度已有15年的歷史。此后有關部門再次聯(lián)合印發(fā)了《住宅專項維修資金管理辦法》，但“公維”基金依然沉睡，百姓質疑和非議不絕于耳。

　　蔣衛(wèi)平舉例說，很多老舊小區(qū)在經過了二三十年后存在漏雨、漏水、墻壁破損等很多問題都得不到解決，再加上物業(yè)公司也收不上來錢，形成了惡性循環(huán)。

　　住建部房地產市場監(jiān)管司物業(yè)管理處處長陳偉等認為，為了最大限度地保證維修資金

　　是基金就要運作，不應貶值

　　的安全，其使用規(guī)定了嚴密的審批程序，但缺乏細化的操作規(guī)程，造成維修資金使用程序復雜，并且在設計和執(zhí)行中存在幾大缺陷。

　　更重要的是，建設主管部門和財政部門作為維修資金代管機構的同時，又是維修資金的監(jiān)管機構。這種雙重性質的機構定位，使建設主管部門和財政部門集資金代管、監(jiān)管職能于一體，集運動員、裁判員于一身。

　　由于共同財產理念缺失和公共權

　　利意識淡漠，多地業(yè)主大

　　會成立比例低，業(yè)主共

　　同決策困難，業(yè)主

　　大會議事規(guī)定形

　　同虛設，社會基礎

　　薄弱。

　　蕭鳴政認為，建設主管部門和財政部門擁有代管權的同時，并未明確其對維修資金保值增值的義務，導致大多數城市維修資金收益率低于一年期存款利率。

　　作為公共維修基金的所有人，百姓并不知道錢存哪了。蕭鳴政說，既然是基金，就要去運作，不應讓它貶值?！按嬖谀募毅y行就是個不小的利益，相當于白給銀行賺息差?！?/p>

　　據北京市住建委提供的2009年到2012年的維修資金增幅和使用資金的增幅對比來看，該資金以每年10%的增幅在增長，而資金使用量卻幾乎達到每年100%的增幅。

　　隨著住宅使用時間的增長，維修資金使用需求的快速增長與實際撥付困難的矛盾將日益尖銳。

　　一方面應將現(xiàn)有程序，利用創(chuàng)新手段突破現(xiàn)有管理障礙。北京市政協(xié)委員徐淑蘭說，實踐操作來看，可以讓業(yè)主通過一些如短信、微信回復等手段，對基金的使用做表決，提高效率。

　　另一方面，專家建議，結合我國現(xiàn)實，可進一步理順管理機制，由單一部門對專項維修資金管理制度統(tǒng)一管理，明確權責提高行政效率，降低管理成本，方便政策咨詢和相關事務辦理。

　　蔣衛(wèi)平說，三中全會提出全面改革的思路，就是要在轉變政府職能時把“審批”改為“監(jiān)管”，變政府的監(jiān)管為社會的監(jiān)管。

　　此外，專家指出，我國還可以借鑒一些外國經驗，比如在美國，維修準備金的保值增值由基金公司負責管理，在資金的閑置期，留足15%的資金后，以借支的方式得利息。建議我國改進資金托管方式，提高資金增值收益率，還利于民。 據新華社

　　萬億住宅維修金使用率不足1%

　　根據各地的統(tǒng)計數據，全國交存的住宅維修資金已經超過1萬億元，但是使用率卻不足1%。

　　截至2013年7月，北京交存資金348.1億元，使用5.38億元，使用率僅為1.55%；截至2012年10月，廣州市交存資金約81億元，使用8000萬元，使用率僅為0.99%；截至2012年1月，天津市交存資金為145.4億元，使用僅為7753.5萬元，使用率僅為0.53%。

　　“睡在”銀行賬戶里是損失

　　“目前，相關規(guī)定只許可住宅專項維修資金用于國債投資，投資方式較為單一。資金存入銀行和購買國債，信用風險和流動性風險都很小，但所能獲得的收益也很有限。在持續(xù)的通貨膨脹的背景下，所獲收益并不足以抵御貨幣貶值的損失?！敝段餀喾ā费芯繉＜?、中國政法大學教授劉智慧在接受記者采訪時建議，有關部門需要制定相關措施，以便使住房專項維修資金能在貨幣超發(fā)、通貨膨脹的情況下保值增值?！皩嶋H上，住宅專項維修資金被"封鎖"在銀行專有賬戶里，對于全體業(yè)主來說是損失，對于銀行來說是優(yōu)良資產?！北本┞蓭焻f(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會副主任畢文強也指出，在目前的通脹水平之下，資金存在銀行獲得的利息難以對沖貶值風險。

　　委托投資需要修訂原有規(guī)定

　　畢文強表示，1999年1月1日起實施的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中稱之為“維修基金”，而2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》稱之為“維修資金”，這意味著這筆資金的屬性發(fā)生了變化?！盎鹗且栏接谝环N組織，而資金則還原了其法律屬性，也就是說住宅專項維修資金屬于個人所有，因此如果要想讓住宅專項維修資金進行投資，實現(xiàn)保值增值，需要對現(xiàn)有《辦法》進行修訂?！碑呂膹娊ㄗh。

　　住建部房地產市場監(jiān)管司物業(yè)管理處處長陳偉表示，《辦法》僅為部門規(guī)章，缺乏強制性和約束力。各地受部門利益的驅使和經驗水平的局限，使得維修資金制度存在著大量立法誤區(qū)，這是公共維修基金無法發(fā)揮有效用途的根本原因?！白≌瑢ｍ椌S修資金可以效仿全國社?；?/a>理事會的方式，組建專門機構實行委托投資。在做好頂層設計的前提下，同樣也可以投資股市?！碑呂膹娞岢鼋ㄗh。

　　據《證券日報》

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