無(wú)憂保早報(bào)：無(wú)憂保積極推進(jìn)個(gè)體社保的普及與宣傳，擴(kuò)大市場(chǎng)的布點(diǎn)與覆蓋，竭盡全力提供最為優(yōu)質(zhì)和便捷的服務(wù)，讓掃一掃三分鐘在線繳社保成為解決現(xiàn)實(shí)民生問(wèn)題的有效方式。

　　10年前一名30歲的投資者如果有眼光，買(mǎi)房出租當(dāng)“包租公”、“包租婆”的話，那么四十出頭就已經(jīng)可以回本。不過(guò)，在房?jī)r(jià)連年攀升的今天，即使租金價(jià)格也在水漲船高，然而廣州的租金回報(bào)率卻跌破一年期存款利率（2013年租金回報(bào)率為2.9%，而一年期存款年利率為3%）。假使30歲買(mǎi)樓出租，以目前的租金水平計(jì)算，即使無(wú)間斷地出租，到60歲退休了也難回本！

　　廣州傳統(tǒng)的節(jié)后租房高峰就將來(lái)臨，記者盤(pán)點(diǎn)整理廣州樓市住宅租金數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，十多年來(lái)，二手住宅均價(jià)已經(jīng)翻了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)兩番，但是全市租金水平卻只翻了一番。 文、表/記者賴偉行

　　他們關(guān)注租金回報(bào)率

　　貸款買(mǎi)房者：出租回報(bào)率太低可能影響到持有能力。

　　舊樓購(gòu)買(mǎi)者：樓齡較長(zhǎng)的舊樓由于價(jià)格上漲空間較小，購(gòu)房者會(huì)重點(diǎn)考慮出租回報(bào)率。

　　他們不關(guān)注租金回報(bào)率

　　新房或次新房購(gòu)房者：新房或次新房的價(jià)格上漲空間較大，因此出租回報(bào)率對(duì)價(jià)值的影響可能相對(duì)較小。

　　租金回報(bào)率低難投機(jī)？

　　房?jī)r(jià)上漲或帶來(lái)溢價(jià)

　　近年，廣州樓價(jià)不斷飆升，行情水漲船高，相比租金回報(bào)，大多數(shù)投資者更看中樓價(jià)上漲帶來(lái)的利潤(rùn)，有的以長(zhǎng)遠(yuǎn)升值為目標(biāo)，有的試圖抓住短炒空間紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然租金回報(bào)率也是投資回報(bào)的一部分，但是由于樓價(jià)上漲幅度較大，租金回報(bào)率在不少投資者眼中重要性逐步下降。從中介數(shù)據(jù)可以看到，廣州住宅租金回報(bào)率在短短10年時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了快速下探的過(guò)程，租金回本所需的理論時(shí)間也不斷延長(zhǎng)，卻依然無(wú)礙樓價(jià)上漲。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，雖然對(duì)于不同的投資者及不同的物業(yè)，在衡量投機(jī)價(jià)值時(shí)，出租回報(bào)率的重要性可能有所不同，但是出租回報(bào)率都不可忽略；特別是對(duì)于貸款買(mǎi)房的投資客來(lái)說(shuō)，出租回報(bào)率太低可能影響到自己的持有能力。另外，對(duì)于不同類型的物業(yè)，出租回報(bào)率的重要性也有所不同。比如樓齡較長(zhǎng)的舊樓由于價(jià)格上漲空間較小，因此投資者在衡量投資價(jià)值時(shí)要重點(diǎn)考慮出租回報(bào)率；而新房或次新房的價(jià)格上漲空間較大，因此出租回報(bào)率對(duì)價(jià)值的影響可能相對(duì)較小。

　　滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，受目前樓市新政大環(huán)境制約的影響，買(mǎi)家購(gòu)入住宅類物業(yè)在短期內(nèi)轉(zhuǎn)售獲利的成功率明顯下降，以出租的租金抵償購(gòu)房成本雖然是相當(dāng)花費(fèi)時(shí)間的做法，但能有效抵抗政策的沖擊，小業(yè)主只要一直持有物業(yè)到政策適度放松的年份，便可獲得更多溢價(jià)出售的機(jī)會(huì)。不過(guò)值得留意的是，除了2012、2013年共計(jì)13萬(wàn)套網(wǎng)簽一手住宅未交付使用外，早幾年陸續(xù)交付使用的住宅單位中，至少有6至7萬(wàn)套單位流入租賃市場(chǎng)，這類次新房物業(yè)將會(huì)直接沖擊其他樓齡較長(zhǎng)的物業(yè)的租金。故即使整個(gè)市場(chǎng)的平均租金處于逐年上升態(tài)勢(shì)，但樓齡超過(guò)20年的舊式物業(yè)，其租金將有可能出現(xiàn)高位回落。

　　“今年區(qū)域內(nèi)一手新樓的供應(yīng)不少，對(duì)市場(chǎng)有所沖擊，周邊一些城中村也利用宅基地興建高層住宅供應(yīng)租賃市場(chǎng)?！敝性禺a(chǎn)白云區(qū)營(yíng)業(yè)經(jīng)理李志軍預(yù)期，白云新城一帶今年的住宅租金料將相對(duì)平穩(wěn)。

　　區(qū)域租金：

　　天河、海珠、番禺租金漲得兇

　　自2010年亞運(yùn)會(huì)之后，廣州的年租金漲幅就持續(xù)保持在約10%左右的水平。廣州市國(guó)土房管局租賃管理所對(duì)近年來(lái)租金上漲的原因作過(guò)分析，一方面是因?yàn)楹髞嗊\(yùn)時(shí)期廣州良好的城市環(huán)境的推動(dòng)作用，以及“城中村”改造打破了局部地區(qū)住宅租賃市場(chǎng)的供求平衡，形成租賃房源供不應(yīng)求。其次是由于中心城區(qū)房租較高，周邊區(qū)域房租較低，隨著周邊區(qū)域交通條件的改善（如地鐵開(kāi)通），致使許多人群租房時(shí)更傾向于選擇外圍區(qū)域，提高了城市周邊區(qū)域的房租。同時(shí)周邊區(qū)域房租基數(shù)較小，周邊區(qū)域稍小的房租提升必然帶來(lái)較大租金指數(shù)的提高。此外，調(diào)控政策近年來(lái)持續(xù)出臺(tái)，部分剛需一族總會(huì)有一段時(shí)間持觀望態(tài)度，推遲購(gòu)房計(jì)劃轉(zhuǎn)為租房，客觀上也助推租金上漲。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2013年廣州住宅租賃市場(chǎng)總體保持需求旺盛、租金較大幅度上漲的態(tài)勢(shì)。租賃需求長(zhǎng)期保持旺盛，反映了廣州真實(shí)居住需求仍十分龐大。租賃交投增加、租金有所上漲，從根本上講，是廣州經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展、城市建設(shè)提速、城市價(jià)值和城市吸引力不斷提升的真實(shí)體現(xiàn)。

　　分析近兩年來(lái)廣州主要住宅租賃板塊的租賃走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，租金漲幅排名前十的各板塊中（粵墾板塊，棠下板塊，沙河板塊，新港西板塊，廣州大道南、南洲板塊，江南大道板塊，大石、洛溪板塊，市橋、沙灣板塊，鐘村、南村板塊，羅沖圍、西槎板塊），天河、海珠、番禺各有三個(gè)板塊位居其中，另一個(gè)板塊位于白云區(qū)，顯示廣州東部和南部的住宅租金整體漲幅更大。

　　“前兩年1800元的租金水平可以有七八套房源?！敝性禺a(chǎn)海珠區(qū)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理王健武告訴記者，近年來(lái)海珠區(qū)除了吸引在客村產(chǎn)業(yè)園上班的租客外，隨著配套設(shè)施的逐步完善，也吸引到不少在體育西一帶上班的白領(lǐng)階層，近兩年平均每年兩房單位都要加租200元左右。而板塊內(nèi)的租客普遍在30歲以下，不少都是打算入市購(gòu)房的，不過(guò)在“穗六條”出臺(tái)后，其社保繳交年限未夠三年，無(wú)奈只能選擇轉(zhuǎn)買(mǎi)為租，加劇了租賃盤(pán)源的緊張。

　　合富置業(yè)光大翠榕分行主管譚湘文也坦言，近年來(lái)租客由“河北”往“河南”轉(zhuǎn)移的傾向比較明顯，像不少在十三行、南方大廈工作的人員，開(kāi)始選擇在光大花園租房，主要是海珠區(qū)的租賃市場(chǎng)不乏小區(qū)較大、交通環(huán)境較好的盤(pán)源，性價(jià)比不低。

　　投資分析：

　　30平方米以下戶型回報(bào)率高

　　合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，相對(duì)來(lái)說(shuō)，入市門(mén)檻相對(duì)較低的小戶型單位，租金回報(bào)率高于市場(chǎng)整體水平的同時(shí)，往往也會(huì)比入市門(mén)檻高的大戶型單位要理想，因此，不少長(zhǎng)線投資者仍是將投資的重點(diǎn)鎖定在小戶型單位上。去年，面積在30平方米以下的物業(yè)平均租金回報(bào)率最高，超過(guò)4%，而面積在150平方米以上的物業(yè)平均租金回報(bào)率最低，不到2.3%。從合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)分析，2013年租賃交投較為活躍的珠江新城、天河北、西門(mén)口等租賃市場(chǎng)交投活躍的區(qū)域，同時(shí)也是投資者關(guān)注度最高的區(qū)域。其中，小戶型投資較活躍的西門(mén)口板塊，2013年平均租金回報(bào)率達(dá)3.73%，不少大齡樓梯樓1房1廳小戶型單位，由于總價(jià)不高但租金和租賃活躍度都不錯(cuò)，因而亦相當(dāng)受投資者青睞。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于還有購(gòu)房資格的長(zhǎng)線投資者來(lái)說(shuō)，選擇房源的空間相對(duì)較大，除了住宅外還可以考慮商業(yè)公寓，而對(duì)于已沒(méi)有名額買(mǎi)住宅的人士來(lái)說(shuō)，商業(yè)公寓對(duì)比起其他商用物業(yè)來(lái)說(shuō)，投資穩(wěn)健性相對(duì)高一些。在衡量物業(yè)投資價(jià)值的時(shí)候，除了參考買(mǎi)入價(jià)格、租金回報(bào)率等因素外，還可以參考出租活躍度。

無(wú)憂保的快速發(fā)展，是中國(guó)3億無(wú)法正常繳納社保勞動(dòng)力的迫切需求，也是政府的“互聯(lián)網(wǎng)+人社”的一次大膽嘗試。 小編有話說(shuō)：謝謝這么優(yōu)秀的你來(lái)看文章，有什么想對(duì)小編說(shuō)的盡管來(lái)吧，大家的支持就是我們的動(dòng)力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問(wèn)，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515