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　　本報記者 董映頡 北京報道

　　飽受爭議的“以房養(yǎng)老”方案終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　自去年國務(wù)院發(fā)文要求推動以房養(yǎng)老后，保監(jiān)會已開始著手推動以房養(yǎng)老方案的制定。3月20日，市場傳出消息，保監(jiān)會起草的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》已經(jīng)開始征求意見，并擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先試點(diǎn)。

　　“以房養(yǎng)老方案最遲將于上半年出臺?！眲倓傔^去的全國兩會上，民政部社會福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長詹成付透露。

　　不過，對這一方案在市場層面能否被認(rèn)可和接受，業(yè)內(nèi)人士表示，“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式因?yàn)樵u估困難、操作復(fù)雜，且受中國傳統(tǒng)觀念影響，相關(guān)業(yè)務(wù)推出后老年人很可能“不買賬”，或?qū)⒃獾绞袌隼溆觥?/P>

　　方案成形

　　保監(jiān)會起草的征求意見稿稱，上述保險（放心保）產(chǎn)品的投保人群限定為60歲以上、擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。對保險公司參與以房養(yǎng)老試點(diǎn)的要求包括開業(yè)滿5年，同時注冊資本不低于20億元，申請試點(diǎn)時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。

　　征求意見稿還要求，在試點(diǎn)期間，單個反向抵押養(yǎng)老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。

　　3月10日，北京已經(jīng)作為首批試點(diǎn)城市開始推廣，豐臺區(qū)右安門街道將作為第一個試點(diǎn)區(qū)域，全市失獨(dú)老人也可以通過養(yǎng)老系統(tǒng)報名。

　　以房養(yǎng)老反向抵押保險，曾被稱為“倒按揭”，是指老人將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押出去，以定期取得一定數(shù)額現(xiàn)金的養(yǎng)老方式。老人去世后，保險公司將收回住房。

　　作為養(yǎng)老體系的補(bǔ)充，這種以房養(yǎng)老模式的對象是名下有一套有產(chǎn)權(quán)的“老公房”、退休金較低的老人，可以通過這種方式換取現(xiàn)金進(jìn)行看病、雇護(hù)工甚至住進(jìn)高檔養(yǎng)老院。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長、幸福人壽保險監(jiān)事會主席孟曉蘇測算，如果一位70多歲的老人在北京南二環(huán)有一套價值500萬元左右的房產(chǎn)，每月就能拿到2萬元至3萬元的養(yǎng)老金。

　　“以房養(yǎng)老作為一個保險產(chǎn)品，計算復(fù)雜、涉及政策因素多、牽涉社會觀念強(qiáng)。真正做起來需要住建、民政、財政等多部門的配合，單靠一個部門肯定會有障礙?！弊钤缣岢觥耙苑筐B(yǎng)老”概念的孟曉蘇如是說。

　　“以房養(yǎng)老需要各個部門的政策和整個流通環(huán)節(jié)的配套，這不是一件容易的事情，保監(jiān)會的新方案能否落實(shí)還有待判斷。”業(yè)內(nèi)人士陳劍波表示。

　　障礙重重

　　實(shí)際上，早在5年前，上海就曾進(jìn)行過“倒按揭”模式的以房養(yǎng)老試點(diǎn)，然而卻因?yàn)槭袌龇磻?yīng)冷淡而黯然退場。

　　“當(dāng)時的主要問題在于，金融機(jī)構(gòu)給出的房屋剩余殘值，可能會因?yàn)榈陀诋a(chǎn)權(quán)人預(yù)期的價值，使雙方很難在價格上達(dá)成共識?！币患茵B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理表示。

　　對此，一位保險企業(yè)的高管也對記者表示，早在多年以前，他所在的公司也曾經(jīng)研究過“倒按揭”的保險方式，但由于實(shí)際實(shí)施難度過大一直沒有付諸實(shí)踐。他指出，制約險企的主要是技術(shù)操作上的難度，包括房產(chǎn)價值的評估、老人生命的預(yù)期等。

　　“一般來講，把房子抵押出去以后，實(shí)際上保險企業(yè)應(yīng)該一直管到老人去世，如果老人活的年齡特別大，對保險公司來講就有一定的風(fēng)險?！鄙鲜龈吖芨嬖V記者，“此外，現(xiàn)在評估的房屋價值可能今后是不斷變化的，有可能會升值，但也有大幅度縮水的可能，因此保險公司也面臨非常大的風(fēng)險?！?/P>

　　除了保險企業(yè)之外，銀行方面在對以房養(yǎng)老方案的跟進(jìn)上也并不熱衷。

　　“畢竟沒有看到真正的以房養(yǎng)老的產(chǎn)品，大家根本就沒有這種概念。而從推出以房養(yǎng)老的產(chǎn)品到被市場接受，還需要一定的時間?！北本┱猩蹄y行(600036,股吧)一位負(fù)責(zé)人向記者表示，以房養(yǎng)老在日本、荷蘭等國家也有少量的試點(diǎn)，但目前市場空間并不是很大。

　　曾試點(diǎn)過“養(yǎng)老按揭貸款”的中信銀行此前曾經(jīng)開辦過以房養(yǎng)老的相關(guān)業(yè)務(wù)，即老人本人或者法定贍養(yǎng)人以房子為抵押獲得貸款，用途必須是為老人養(yǎng)老，期限不超過10年，但實(shí)際推廣效果也很一般。

　　此外，一些房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)對此也不看好。

　　“我們此前試驗(yàn)過租房養(yǎng)老的方式，與‘倒按揭’的方式有些相似。”北京首家探索“以房養(yǎng)老”的中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的有關(guān)人士對記者表示，“可是最終由于很少有老人參與，因此現(xiàn)在這項任務(wù)基本也不開展了?！?/P>

　　根據(jù)中大恒基的模式設(shè)計，老人與中介機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，出租自己房屋，租金直接給養(yǎng)老院。老人可選擇是按年還是按月收租金。這樣的操作模式，當(dāng)時被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“相對符合傳統(tǒng)價值觀念”，但仍然很難有老人能夠接受。

　　“實(shí)際上，之前以房養(yǎng)老面臨的很多障礙至今依然沒有得到妥善解決，首先傳統(tǒng)觀念的問題就不容易突破，另外險企、銀行、房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)都有所涉及，缺乏統(tǒng)一的平臺。因此方案是否能夠真正落地，還需政府多部門協(xié)調(diào)推進(jìn)?！泵蠒蕴K表示。

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