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　　本報記者 胡金華 上海報道

　　養(yǎng)老市場的吸引力有多大？這既能從中國人壽(601628,股吧)、中國平安等保險（放心保）巨頭們紛紛出手拿地可見一斑，也可以從泰康人壽董事長陳東升親自披掛上陣推銷其養(yǎng)老社區(qū)窺見一二。

　　4月3日，在泰康人壽長三角首個養(yǎng)老社區(qū)上海松江佘山申園生活體驗館對外開放日，陳東升親自向前來看房的人推銷其養(yǎng)老社區(qū)，傳播他的養(yǎng)老理念，儼然成了一名超級房產(chǎn)營銷員。

　　“全國35個分公司一把手和一半以上的高管，今天都被要求來到上海，就是為貫徹泰康人壽的養(yǎng)老社區(qū)戰(zhàn)略，我們先要把上海申園打造成長三角旗艦養(yǎng)老社區(qū)，今年內(nèi)完成在長三角包括杭州、寧波、南京、蘇州的戰(zhàn)略布局，未來5-8年，泰康將用1000億元保險資金去投建適合中國人居住的養(yǎng)老社區(qū)。”陳東升向《華夏時報》記者描述了他的養(yǎng)老戰(zhàn)略。

　　本報記者在現(xiàn)場注意到，當(dāng)日前往泰康上海申園養(yǎng)老社區(qū)參觀的人可以用火熱來形容。據(jù)了解，上海申園是泰康在上海的首個養(yǎng)老社區(qū)，總投資達42億元，總建筑面積近22萬平方米，可提供約2400戶養(yǎng)老單元。

　　養(yǎng)老社區(qū)主打高端人群

　　“泰康開工的養(yǎng)老社區(qū)項目已達700萬平方米，投資金額約150億元?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)必須轉(zhuǎn)型，要跟得上高端人群的養(yǎng)老居住需求，包括醫(yī)療、文娛甚至信仰等設(shè)施，在上海的首個項目，我們不僅準備建教堂，也要建佛堂?！痹谡劦綄υ擁椖康目傮w規(guī)劃時，陳東升稱。

　　雖然目前還是成片的土地，但在陳東升看來，數(shù)年之后的申園無疑將成為非常宜居的綜合性社區(qū)。

　　記者了解到，在房地產(chǎn)市場是否遇到“拐點”爭論不休的當(dāng)口，保險公司的養(yǎng)老社區(qū)似乎未受影響，除了泰康的上海項目啟動外，同期的中國平安在浙江桐鄉(xiāng)的項目也開始售賣，合眾人壽在武漢的養(yǎng)老社區(qū)則已賣了近一年時間，據(jù)了解，這些養(yǎng)老社區(qū)的售價都不低。

　　“保險公司的養(yǎng)老社區(qū)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售模式完全不同，如果說商業(yè)住宅的銷售對象首先拿出最低三成的首付，那么養(yǎng)老社區(qū)只要購買保險就行，以同樣200萬的價格計算，個人購買商業(yè)住宅必須拿出60萬元的首付，而養(yǎng)老社區(qū)則只要每年繳納20萬元的保費，十年期繳，這樣對于個人而言，既擁有保險保障，也擁有到一定年限后的入住權(quán)?！?月8日，泰康之家一位管理層對記者表示。

　　養(yǎng)老社區(qū)定位的人群是現(xiàn)在已經(jīng)60歲以上的老人嗎？上述泰康之家人士坦言，現(xiàn)在保險公司所建的養(yǎng)老社區(qū)，并非為已到60歲以上的老人而備，而是為現(xiàn)在40歲左右的國內(nèi)中高端人群而建，他們的養(yǎng)老需求在經(jīng)過10年20年后會急劇增長，作為長期資金的持有者和投資者，保險公司現(xiàn)在不挖掘這樣的機會，就會錯失機遇。

　　千億資金來源不靠IPO

　　截至目前，包括平安、國壽、泰康、太平、合眾等多家公司都在動用大量保險資金建養(yǎng)老社區(qū)，而只有泰康公布了其總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，擬在5-8年內(nèi)投入1000億元保險資金分批建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。

　　記者了解到，在已經(jīng)布局完北上廣一線城市之后，二線重點核心城市也已經(jīng)納入泰康的開發(fā)計劃，其中就包括大連、青島、合肥、蘇州、南京、杭州、寧波、廈門、深圳、昆明、珠海、成都、武漢等地。泰康準備用15年時間，使得其養(yǎng)老社區(qū)管理的床位達5萬張，客戶總量達到20萬以上。

　　按照泰康的戰(zhàn)略，記者粗略測算，泰康目前掛鉤養(yǎng)老社區(qū)保險產(chǎn)品的最低起售點是200萬元，那么在15年的時間中，它以1000億元的保險資金可以帶來4000億元的長期資金。而且泰康的養(yǎng)老社區(qū)僅在長三角就已經(jīng)銷售了1000多單，在全國已經(jīng)累計銷售11000多單，僅以最低額度來測算，回收的保費也已經(jīng)達到200多億元。

　　“隨著保險投資渠道的放開，泰康投資了很多領(lǐng)域，比如京滬高鐵，泰康就是牽頭方。在我們看來，作為連接中國最發(fā)達兩個城市的鐵路都不能賺錢，那么中國還有哪條鐵路可以賺錢。對于養(yǎng)老社區(qū)，也是如此。泰康現(xiàn)在的資產(chǎn)總規(guī)模是7000億元，其中4800億元是保費，1200億元是第三方管理資產(chǎn)，泰康還管理了700億元的信托年金，并且以每年200億元的規(guī)模增長，未來中國的保險資管還會轉(zhuǎn)向管理財團資本，建養(yǎng)老社區(qū)泰康不需要依靠IPO去實現(xiàn)?！痹诮邮鼙緢笥浾卟稍L時，陳東升一面闡釋養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景，另一面也回應(yīng)了外界對泰康準備借IPO去籌措養(yǎng)老社區(qū)資金的傳言。

　　陳東升進一步表示，這1000億元資金將全部來自于保險資金，在保監(jiān)會放開大類資產(chǎn)投資比例后，保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)的比例上限放寬至30%，泰康對于養(yǎng)老社區(qū)的投資額在監(jiān)管允許范圍內(nèi)。泰康實際上也一直按照10%左右的比例計算，以目前的增速看，未來5-10年泰康資產(chǎn)預(yù)估將達到1萬億元，1000億元是未來5-10年的投資額，恰好在10%左右。

　　值得一提的是，盡管陳東升稱泰康的養(yǎng)老社區(qū)資金不靠IPO，但是最讓外界關(guān)心的依然是泰康何時上市的問題，對此陳東升表示“快了，也應(yīng)該快了”。

　　4月10日，記者從相關(guān)渠道獲悉，自從2012年泰康人壽兩大信托股東北京國際信托有限公司和中誠信托有限責(zé)任公司紛紛退出泰康人壽之后，泰康或已經(jīng)敲定在今年擇機先在H股IPO，并已經(jīng)和相關(guān)投行接觸，至于A股上市，可能還需要等一段時間。

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