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　　新民晚報(bào)·新民網(wǎng)退休英語教師陳老先生和妻子都70多歲了，兩人文化水平較高，一兒一女也都事業(yè)有成。退休后，他們成了文藝活動(dòng)積極分子，妻子還義務(wù)為社區(qū)居民提供心理咨詢，晚年生活過得十分充實(shí)。

　　老夫妻倆有一套三室一廳的商品房，是十多年前買的，這些年來已漲到300多萬元。兩年前他們聽說了一種“以房養(yǎng)老”的概念，通過把房子拿出去“倒按揭”，可以提高自己的生活質(zhì)量。老兩口有點(diǎn)動(dòng)心?？墒牵瑒偤蛢鹤优畠禾岬酱耸?，就發(fā)現(xiàn)原本孝順的他們態(tài)度一下子冷淡了。最近，他們又談起此事，兒子女兒的態(tài)度有了轉(zhuǎn)變，都表示理解。不過，老人卻為找不到可靠的“以房養(yǎng)老”的機(jī)構(gòu)而犯愁。

　　陳老先生的煩惱并非他所獨(dú)有。時(shí)下，房產(chǎn)已成為大部分中國(guó)老人最大的一筆財(cái)產(chǎn)。以房養(yǎng)老，究竟有無可行性？銀發(fā)一族如何用好這筆財(cái)產(chǎn)，換取較好的養(yǎng)老服務(wù)，提高自身晚年生活質(zhì)量？成為一個(gè)值得探討的新課題。

　　2013年9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。當(dāng)時(shí)這個(gè)意見發(fā)布后，如一石激起千層浪，在社會(huì)各界引發(fā)了熱議。

　　不過，畢竟是全新的概念、全新的事物，住房“倒按揭”產(chǎn)品的推出還是十分謹(jǐn)慎。直到今年3月25日，國(guó)內(nèi)一家人壽保險(xiǎn)公司的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，才獲得保監(jiān)會(huì)審批通過，在北京、上海、廣州和武漢4個(gè)試點(diǎn)城市推出。這一險(xiǎn)種規(guī)定：年齡在60-85周歲且持有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，可在該保險(xiǎn)公司當(dāng)?shù)胤止巨k理相關(guān)保險(xiǎn)，房屋經(jīng)相關(guān)程序辦理好投保手續(xù)后，會(huì)每個(gè)月向老人支付養(yǎng)老金直到老人去世。該產(chǎn)品是非參與性產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司并不參與分享房產(chǎn)價(jià)值上漲部分，無論房?jī)r(jià)漲跌，老人都將領(lǐng)取固定的保險(xiǎn)金。當(dāng)老人身故后，保險(xiǎn)公司再將房產(chǎn)處置所得償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，剩余金額將返還給老人的繼承人。

　　經(jīng)過5個(gè)月的試點(diǎn)推廣，截至8月底，這一住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在4個(gè)試點(diǎn)城市共有22戶（32人）投保，客戶主要為失獨(dú)、空巢、無子女老人家庭。有一對(duì)率先“吃螃蟹”的失獨(dú)老人算了一筆賬：現(xiàn)在老兩口還能互相照應(yīng)，更希望住在自己家里養(yǎng)老。抵押了房子之后，每個(gè)月可以從保險(xiǎn)公司領(lǐng)到9000多元，加上兩人的退休金6000多元，月收入就有15000多元。這兩位節(jié)省了一輩子的老人，到老了決定享受享受了。他們計(jì)劃把家電換一換，多做做身體檢查，趁著還能動(dòng)，出去旅游旅游。

　　22戶，盡管這個(gè)數(shù)量很小，但“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”作為一項(xiàng)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)和產(chǎn)品，終于邁出了第一步。

　　以房養(yǎng)老，其實(shí)并不僅限于“住房反向抵押”，即人們俗稱的“倒按揭”。不少專家認(rèn)為，以房養(yǎng)老是一個(gè)大概念。以房養(yǎng)老就是老人把自己擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的住房，通過各種形式獲取收益，提高晚年生活、生命質(zhì)量，滿足自身養(yǎng)老需求。

　　上海老齡科學(xué)研究中心主任殷志剛多年來對(duì)以房養(yǎng)老進(jìn)行過深入研究。他認(rèn)為，以房養(yǎng)老的形式是多樣的，不僅僅是“住房反向抵押”（倒按揭），還可以包括住房出售、住房出租、住房置換、遺贈(zèng)撫養(yǎng)等。

　　住房出售 最徹底、最完全的變現(xiàn)模式，老年人通過完全轉(zhuǎn)讓住房的產(chǎn)權(quán)，來獲取一筆貨幣資金來補(bǔ)充養(yǎng)老金。

　　這種做法同樣面臨“房子應(yīng)留給子女”的傳統(tǒng)觀念的挑戰(zhàn)。不過，對(duì)于一些無子女或家境優(yōu)越、子女開明的老人來說，則不存在這一障礙。日前，有位80多歲的退休教授給記者打來電話，表示愿意將家中的住房出售，再入住新型養(yǎng)老社區(qū)，以獲得放心、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。還有的老人由于身患疾病，所需治療費(fèi)用較高，也選擇出售住房，以換取生命質(zhì)量的提高。

　　住房出租 老年人將住房長(zhǎng)期或短期對(duì)外出租，以換取持久、穩(wěn)定的租金收入，同時(shí)又能夠長(zhǎng)期保留住房的產(chǎn)權(quán)。

　　事實(shí)上，這樣做的老人已不少?，F(xiàn)在一些入住養(yǎng)老院的老人，養(yǎng)老金不足以支付養(yǎng)老院的費(fèi)用，便通過將自己住房出租，貼補(bǔ)住養(yǎng)老院費(fèi)用。

　　住房置換 利用級(jí)差地租，通過置換，盤活資產(chǎn)，獲得資金或滿足養(yǎng)老需求。

　　將市中心的房子出售，到郊區(qū)買一套房子，兩者差價(jià)可以用來養(yǎng)老、旅游、安度晚年。在上海，這樣做的老人也不鮮見。

　　遺贈(zèng)撫養(yǎng) 老年人通過法律程序以遺贈(zèng)的形式換得撫養(yǎng)和照料。

　　這種情況現(xiàn)在也逐漸增多，其中以孤老和失獨(dú)老人居多。

　　殷志剛說，這幾種形式各有利弊。前三種形式，老人都要搬離原來的住房，遺贈(zèng)撫養(yǎng)和住房“倒按揭”，老人仍居住在原有的住房?jī)?nèi)。在這幾種形式中，住房出租是老人最能接受的，也是最適合我國(guó)國(guó)情的，因?yàn)槔先税倌曛?，房子還能留給子女。

　　而以房養(yǎng)老之所以這么難推進(jìn)，原因是多方面的。長(zhǎng)期從事基層老齡工作的楊浦區(qū)老年志愿者協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)戎月華說，“以房養(yǎng)老”在老人中有一定需求，年齡越低、知識(shí)層次越高，接受度也越高。不過具體實(shí)施起來有三大障礙，第一是老人本身受到的傳統(tǒng)觀念的影響——房子總要留給子女的，不留給子女將有損親情。第二是子女的阻礙，畢竟這是一大筆財(cái)產(chǎn)，同時(shí)，他們感情上也不能接受老人把房子“交出去”。第三是信息不暢通，同時(shí)對(duì)商業(yè)機(jī)構(gòu)缺乏信任感。到底哪里可以辦？哪家機(jī)構(gòu)更可靠？目前老人難以了解、判斷，他們還是希望靠政府解決“以房養(yǎng)老”。

　　針對(duì)本文開頭提到的陳老先生的困惑，殷志剛說，“以房養(yǎng)老”總體上是一種市場(chǎng)行為，政府主要是引導(dǎo)、扶持和監(jiān)管。現(xiàn)階段，應(yīng)該探索建立一種政府扶持、市場(chǎng)運(yùn)作，具有一定公信力的老年人房屋資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。這個(gè)機(jī)構(gòu)不同于目前的房產(chǎn)交易中心，而應(yīng)該肩負(fù)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的雙重責(zé)任，受到法律和道德的雙重約束，具備足夠的誠(chéng)信、良好的口碑、廣泛的公信力和精湛的專業(yè)技能。可以根據(jù)老人的實(shí)際情況，為其選擇合適的“以房養(yǎng)老”形式，同時(shí)為其提供多種養(yǎng)老產(chǎn)品。

　　（新民晚報(bào)首席記者 邵寧）

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