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　　國內房地產(chǎn)正在面臨著行業(yè)性的調整。事實上這種趨勢性的變化早在2011年開始就已經(jīng)在進行，而在去年市場遭遇“強冷空氣”后，對于調整的關注程度變得更高。而在新的一年，這些行業(yè)變化無疑將是房地產(chǎn)市場當中最值得關注的內容。

　　看“養(yǎng)老”：133萬人的“9064”

　　對于“養(yǎng)老”市場的關注程度現(xiàn)時在房地產(chǎn)行業(yè)當中已經(jīng)達到了炙熱的程度。就連行業(yè)當中一直強調只做住宅的龍頭企業(yè)也不得不放下身段投入到其中?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”在經(jīng)歷了幾年的浮浮沉沉，爭論不休的業(yè)內討論之后很有可能將成為未來幾年市場中最為活躍的新力軍之一。

　　在廣州市來說，廣州市現(xiàn)在有133.04萬的60歲以上老人，占戶籍人口16%，到2020年大概就要占到廣州市戶籍人口的18.78%，差不多是五分之一了，在這種情況下，廣東省就提出了全國力爭實現(xiàn)“9073”，廣州市力爭實現(xiàn)“9064”，就是說90%的老人在社會保障體系和服務體系下，通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老人通過社區(qū)提供日間照料養(yǎng)老，4%是入住養(yǎng)老機構。市政府公布了53塊地，這53塊地是屬于4%的老年人。而與房地產(chǎn)行業(yè)相關的養(yǎng)老地產(chǎn)主要是面向90%的居家養(yǎng)老和6%的社區(qū)養(yǎng)老，就說在新建的住宅小區(qū)里面也要提供日間照料的托老服務。

　　合富輝煌房地產(chǎn)集團首席市場分析師黎文江認為養(yǎng)老有四種模式:一種是大盤開發(fā)的老人社區(qū)，一種是酒店式養(yǎng)老公寓，一種是社區(qū)式養(yǎng)老公寓，一種是金融保險產(chǎn)品發(fā)展模式。第一種就是典型的綠城在烏鎮(zhèn)進行建設的老人社區(qū)，特點是有老年大學在這邊，銷售的是大概85萬平方米的建筑。而酒店式的養(yǎng)老公寓，典型是北京的保利·林語樂齡中心，是通過一個酒店改造，用會員費代替房價。而金融型養(yǎng)老產(chǎn)品以北京泰康之家的燕園的金融產(chǎn)品最為突出。項目是以捆綁保險的方式進行繳費。入住標準為女性55歲，男性60歲，要買特定的保險200萬以上，可根據(jù)其年齡分為1、3、5、10年繳費。

　　看“旅游”：盯著收入的30%

　　在2014年年末，花都的萬達文化旅游城著實地火了一把，甚至把周邊的樓盤也刺激得信心滿滿。事實上，“旅游地產(chǎn)”也將是今年房地產(chǎn)市場的一大看點。文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被定性為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，所以在專家看來，文化旅游會成為今后的支柱型產(chǎn)業(yè)，也有很大的發(fā)展前景。據(jù)分析，目前我們國家的恩格爾系數(shù)已經(jīng)35%了，廣州是32%，就說居民收入的32%是解決溫飽和買吃的買穿的，另外30%可以用來理財，也就是買房子、買股票，還有30%可以用來旅游、文化、娛樂。而旅游地產(chǎn)就是緊盯著居民收入的30%。

　　旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為不少房企現(xiàn)時花費大氣力投資巨額資源開拓的領域。目前不僅是萬達，像雅居樂、碧桂園等房企都在這一方向挺進。而在去年末被炒熱的花都萬達文化旅游城，萬達投放資金達到500億?！靶略鼍蜆I(yè)崗位3.5萬個，年接待游客2000萬人次?！崩栉慕驼J為，這樣的旅游地產(chǎn)，不僅帶動了周邊的經(jīng)濟、樓市，還帶動了整個花都的經(jīng)濟，甚至帶動很多廣州市新興的旅游點，帶動整個廣州的旅游業(yè)。

　　看“金融”：27億、33億、116億

　　房地產(chǎn)與金融行業(yè)的已經(jīng)不僅僅是建房與貸款的關系，已經(jīng)可以好到你中有我，我中有你的曖昧聯(lián)姻。在過去的一年多時間里，房企們上演了一場包養(yǎng)“銀行”的好戲。萬科27億元入股徽商銀行，恒大33億元入股華夏銀行(600015,股吧)、越秀集團116億元收購了創(chuàng)興銀行。這一系列的金融市場的動作都為未來一段時間房地產(chǎn)行業(yè)的變局做足了鋪墊。而在2015年，或許這些鋪墊就會誕生了眾多市場新動態(tài)，這將是誘惑十足的看點。

　　對于入股銀行，萬科高層曾表態(tài)是為了利于上下鏈合作伙伴的發(fā)展。但是對于這些大手筆的動作或許并不僅僅是這么簡單。想法應該很多，但其中一點是非常有意思的。那就是這些金融動作會與房企掌控的資源誕生出新的獲利良機。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，萬科管理著約362個社區(qū)、40萬住戶、約300萬的社區(qū)人口，未來5年將可能增加到500-600個社區(qū)，100萬住戶，約800萬的人口規(guī)模。而開拓旗下社區(qū)的增值服務早已經(jīng)是萬科努力的方向。將地產(chǎn)與金融兩項業(yè)務融合，所創(chuàng)造的價值將是不菲的。以萬科旗下社區(qū)住戶每人每年消費一萬元計算，一年的消費額將達到800億元，如果以抽傭的方式進行增值服務的供應，那么每年都可以獲得高達24億元的穩(wěn)定回報。而更為關鍵的是，這些社區(qū)規(guī)模仍在不斷地增長。

　　眼下，房企與金融行業(yè)的攜手密度越來越大。盡管現(xiàn)時仍然無法最終確定各家企業(yè)走的方向如何，但無疑這將是2015年最值得關注的看點之一。

　　南方日報記者 蔣勁勁

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