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　　2014年6月23日，中國保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，以房養(yǎng)老試點將于7月1日起在北京、上海、廣州、武漢開展。這標志著，千呼萬喚始出來的以房養(yǎng)老終于進入可執(zhí)行層面。對此，多位專家表示，以房養(yǎng)老前景并不明朗，其可能在房價波動、70年產(chǎn)權等問題上出現(xiàn)爭議。

　　投保者反悔期延長至30天

　　“反向抵押養(yǎng)老保險（放心保）”（以房養(yǎng)老保險）是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人把房產(chǎn)抵押給保險公司后，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處置權，并按照約定領取養(yǎng)老金直至身故。

　　據(jù)了解，此次指導意見與之前的征求意見稿最大的變化是產(chǎn)品購買猶豫期由之前規(guī)定的15個自然日延長至30個自然日。對此，保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部養(yǎng)老保險處處長姚渝對記者表示，本次試點為期2年，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權的老年人。由于以房養(yǎng)老產(chǎn)品設置十分復雜，為了給消費者更充分的考慮時間，因此購買以房養(yǎng)老產(chǎn)品的猶豫期比普通產(chǎn)品的猶豫期更長。

　　據(jù)記者了解，由于以房養(yǎng)老須由保險公司自擔風險，所以保險公司目前的參與熱度并不高。保監(jiān)會相關負責人分析認為，出現(xiàn)這種狀況一方面可能是因為此次指導意見的發(fā)布與之前征求意見稿發(fā)布的間隔時間較短，很多企業(yè)來不及研發(fā)產(chǎn)品并上報；另一方面，反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品畢竟是新生事物，而且此類產(chǎn)品涉及的中間環(huán)節(jié)很多，風險性難以評估，所以部分公司的積極性不高。

　　京滬此前試點均告失敗

　　事實上，以房養(yǎng)老此前曾在北京、上海等地進行過試點，但均以失敗告終。

　　2007年10月，北京石景山區(qū)在壽山福海國際養(yǎng)老服務中心率先開始以房養(yǎng)老試點。該中心與地產(chǎn)經(jīng)紀公司合作，將老人的房屋出租或代賣，所得租金或房款返還給老人，抵扣其在養(yǎng)老院所需的費用。但是，據(jù)記者了解，該項目推出后參與者寥寥，不久便無疾而終。

　　2007年，上海市住房公積金管理中心也曾推出過以房養(yǎng)老模式，但因真正符合條件的申請人太少，最終不得不停辦該業(yè)務。

　　2011年，中信銀行在北京等城市啟動以房養(yǎng)老試點，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。不過，由于該項業(yè)務申請門檻過高，總體業(yè)務量并不大。

　　今年3月中旬，北京右安門街道曾和幸福人壽保險股份有限公司合作，推出以房養(yǎng)老舉措，但試點近4個月來，咨詢的人多，參與的人少。右安門街道辦事處副主任楊文君告訴記者，全街道約有2萬名60歲以上的老人，只有19位老人對此表示出了興趣。“老人的想法都比較傳統(tǒng)，即便房子多，人家也更愿意出租，而不愿抵押出去?！睏钗木f。

　　房價漲跌如何解決

　　以房養(yǎng)老把保險與房地產(chǎn)結(jié)合在一起，風險系數(shù)明顯加大，投保人也疑慮重重。對外經(jīng)濟貿(mào)易大學副教授徐高林認為，以房養(yǎng)老主要存在四大風險因素，即房價波動、利率波動、壽命波動和現(xiàn)金流風險。

　　房價波動時的房產(chǎn)估值問題是人們爭議的焦點。對外經(jīng)濟貿(mào)易大學教授王國軍指出，房價一旦下跌，對保險公司、銀行和個人來說都是一個大問題，究竟誰來承擔這個損失？還需要從制度設計入手，讓人們沒有后顧之憂。

　　據(jù)記者了解，以房養(yǎng)老試點產(chǎn)品將分為參與型和非參與型。其中，參與型產(chǎn)品指保險公司可參與分享房屋增值收益；非參與型產(chǎn)品指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部屬于保險受益人。對此，國壽養(yǎng)老險公司運營部總經(jīng)理助理張紹白告訴記者，這兩種模式雖然考慮到了所抵押房屋的增值問題，但卻忽略了房屋出現(xiàn)貶值風險時的防控方案。這是因為，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)到目前為止還沒有經(jīng)歷過一輪完整、成熟的市場波動，難以評估樓市價格的波動規(guī)律。

　　顯然，房價波動并不是唯一的風險因素。徐高林還提出了另外兩個問題，一是房產(chǎn)處置問題，也就是說繼承人和保險公司之間未來會在房產(chǎn)價值上出現(xiàn)爭議，對房產(chǎn)的處置方式達不成一致；二是房屋若發(fā)生倒塌等意外情況，老年人的權益很難得到保障。

　　70年產(chǎn)權規(guī)定成障礙

　　另一個廣受人們關注的焦點是房屋的70年產(chǎn)權，以房養(yǎng)老先天不足的最大障礙便在于此。雖然2007年出臺的《物權法》規(guī)定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，但卻沒有規(guī)定自動續(xù)期到底是有償?shù)倪€是無償?shù)摹Ｒ虼?，房屋產(chǎn)權70年到期以后該如何處置將是一個不容回避的問題?！叭羲袡鄽w屬問題不解決，恐怕難以推行以房養(yǎng)老，保險公司對此會顧慮重重，因為其已將養(yǎng)老金提前支付，若因處置住房不當而引來糾紛，則會得不償失?！敝醒胴斀?jīng)大學保險學院院長郝演蘇對記者表示，以房養(yǎng)老牽涉到金融業(yè)、社會保障、房地產(chǎn)等多個行業(yè)，需要管理層實施頂層設計、統(tǒng)籌規(guī)劃，否則就會雷聲大雨點小，難有實質(zhì)進展。

　　值得一提的是，以房養(yǎng)老在房價評估上也存在過于復雜的計算方式，尤其在房價折舊方面與投保人極易產(chǎn)生爭議，如房子居住時間較長，出現(xiàn)破損，保險公司便會在估價上相應地壓低，會讓投保的老年人感到十分苛刻。

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