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　　5年投資30億擁有10-20家養(yǎng)老院區(qū)

　　從西南地區(qū)引入監(jiān)護(hù)人才

　　按照初步規(guī)劃，太保養(yǎng)老投資公司首個項(xiàng)目是上海市徐虹北路的自有物業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目于本月進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動，開始招投標(biāo)，預(yù)計明年1月1日動工，并將于明年重陽節(jié)開業(yè)。

　　國內(nèi)保險業(yè)首個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資平臺—太平洋保險(601601,股吧)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理公司（下稱“太保養(yǎng)老投資公司”）首個項(xiàng)目本月將開始招投標(biāo)。

　　太保養(yǎng)老投資公司于今年9月份落戶上海自貿(mào)區(qū)，由中國太平洋保險（集團(tuán)）股份有限公司子公司中國太平洋(601099,股吧)人壽保險股份有限公司全資設(shè)立，是目前國內(nèi)保險業(yè)中第一家可用保險資金進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投資的平臺公司。

　　太保養(yǎng)老投資公司總經(jīng)理鄭韞瑜10月15日接受早報記者專訪時表示，未來五年內(nèi)，太保養(yǎng)老投資公司計劃受托太平洋保險系統(tǒng)內(nèi)的保險資金投入約30億元，作為戰(zhàn)略投資資金用于各類物業(yè)投資和建設(shè)（含改建）項(xiàng)目，并將視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資實(shí)際情況調(diào)整投資規(guī)模和投資計劃。

　　按照初步規(guī)劃，太保養(yǎng)老投資公司首個項(xiàng)目是上海市徐虹北路的自有物業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目于本月進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動，開始招投標(biāo)，預(yù)計明年1月1日動工，并將于明年重陽節(jié)開業(yè)。

　　“輕資產(chǎn)”模式

　　與房地產(chǎn)企業(yè)和國內(nèi)其他保險公司在城市郊區(qū)或周邊開發(fā)建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)不同，太保養(yǎng)老投資公司計劃采取“輕資產(chǎn)”模式。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有7家保險機(jī)構(gòu)投入總計15個養(yǎng)老項(xiàng)目，投資總額超過300億元。國壽、平安、新華、泰康等大型險企都已在多地涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但從模式到規(guī)劃定位差別并不大。

　　目前國內(nèi)險企建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的形式主要分為兩種：一是以合眾人壽為代表所謂的“社區(qū)模式”。作為國內(nèi)最早建立養(yǎng)老社區(qū)的險企，合眾人壽已在武漢、沈陽、南寧等多地建立起大型養(yǎng)老社區(qū)。這類社區(qū)占地面積一般較大、通常超過50萬平方米，入住規(guī)模在10000人以上。該種養(yǎng)老社區(qū)的特點(diǎn)在于，前期投入大、周期長、資產(chǎn)規(guī)模較重。

　　另一種為 “輕資產(chǎn)”模式，比如太保養(yǎng)老投資公司在城市中心收購、租賃、改建小型養(yǎng)老社區(qū)，由于改建和租賃的投入資金量較小，養(yǎng)老院規(guī)模相對“輕巧”，回收周期也較快，如果首年入住率達(dá)到75%及以上，當(dāng)年就可實(shí)現(xiàn)盈利。

　　“比如收購一個舊廠房、舊賓館，我們一般定位在8000到10000平方米就可以了，對應(yīng)的可能是100-150張床位，我們認(rèn)為超過這個床位，你將很難管理，低于這個床位，可能沒有規(guī)模效應(yīng)?！编嶍y瑜說道。

　　鄭韞瑜稱，“如果僅僅是改建，像徐虹北路（這個項(xiàng)目），大概8000萬元就夠了，但如果是收購改建項(xiàng)目，投資會在兩個億左右，這樣20個項(xiàng)目的話，也就是30億-40億元。當(dāng)然，我們會把很大的資金放在監(jiān)護(hù)人員的培訓(xùn)上面?！?/p>

　　據(jù)鄭韞瑜介紹，太保養(yǎng)老投資公司未來將設(shè)立多個一級、二級項(xiàng)目子公司，用以收購、新建、改建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目公司都將在太保養(yǎng)老投資公司這個平臺之下進(jìn)行管理。由于太保養(yǎng)老投資公司設(shè)在自貿(mào)區(qū)，按照負(fù)面清單管理，子公司和項(xiàng)目將無需再到保監(jiān)會去報批。

　　另外，太保養(yǎng)老投資公司將下設(shè)一個或多個運(yùn)營子公司，其計劃引進(jìn)中國臺灣、日本或澳大利亞以及歐美地區(qū)有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營公司進(jìn)行合資或者合作。

　　同時，太保養(yǎng)老投資公司計劃收購一些醫(yī)院。“醫(yī)院也是需要獨(dú)立、專業(yè)化運(yùn)作的，包括一些健康產(chǎn)業(yè)，比如說我們養(yǎng)老院今后用的床，日本在這方面是非常先進(jìn)的，我們可以引進(jìn)他的技術(shù)?！?/p>

　　據(jù)悉，未來五年太保養(yǎng)老投資公司計劃擁有10-20家養(yǎng)老院區(qū)（自有物業(yè)改建和合作物業(yè)改建的輕資產(chǎn)院區(qū)8-15家；新建物業(yè)投資、建設(shè)和收購物業(yè)投資、改建的重資產(chǎn)院區(qū)3-5家），床位2000-6000張，年收入3億-4億元人民幣。

　　四個關(guān)鍵指標(biāo)

　　鄭韞瑜提出，對于投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來說，最大的考驗(yàn)來自兩方面的四個關(guān)鍵指標(biāo)。

　　一個是養(yǎng)老院的定價，這首先取決于養(yǎng)老院定位于高檔還是中端，主要看兩個指標(biāo)：一是養(yǎng)老院居住面積跟公共設(shè)施面積的配比。在日本，這個數(shù)字一般是3：1，就是75%是居住面積，25%可能是屬于公攤面積，但一些高端的養(yǎng)老院，它可以達(dá)到1：1，就是50%對50%；二是老人跟監(jiān)護(hù)人員的配比，一般養(yǎng)老院3：1，就是一個護(hù)理人員看護(hù)三個老人，但高檔養(yǎng)老院可能是1：1，就是一對一服務(wù)。

　　對于高端養(yǎng)老院的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，鄭韞瑜稱：“經(jīng)過市場調(diào)研，我們認(rèn)為大概每個月的養(yǎng)老床位租賃費(fèi)用加上服務(wù)費(fèi)用，基本的總費(fèi)用在1.5萬元到2萬元之間，這個價格在上海比較好的地段有很大市場?！?/p>

　　另一考驗(yàn)來自后期運(yùn)營，這主要也是看兩個指標(biāo)：一是入住率能否迅速達(dá)到75%，如果能達(dá)到75%即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。第二是監(jiān)護(hù)人員的流失率，目前國內(nèi)監(jiān)護(hù)人員文化層次相對較低，缺少醫(yī)務(wù)知識，且工資低、流失率高。

　　為了解決監(jiān)護(hù)人員的缺失和流動快問題，鄭韞瑜透露，太保養(yǎng)老投資公司計劃在西南地區(qū)建立養(yǎng)老服務(wù)人才培養(yǎng)基地。“因?yàn)檫@些地方勞動力來源豐富，勞動力的成本相對比較低，醫(yī)護(hù)等學(xué)校也有合作意愿。”鄭韞瑜說道。

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