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房屋維修基金，又稱(chēng)房屋的“養(yǎng)老金”，是專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。隨著時(shí)間的推移，老房子的毛病越來(lái)越多，維修金越發(fā)捉襟見(jiàn)肘，維修金的續(xù)籌成為了亟待解決的難題。日前，市人大組織50多名市人大代表就本市貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》開(kāi)展執(zhí)法檢查，維修基金籌集難成為關(guān)注的焦點(diǎn)。而在另一場(chǎng)關(guān)于“加強(qiáng)物業(yè)管理”專(zhuān)題代表建議督辦座談會(huì)上， 獲悉，本市已明確將業(yè)主違反維修資金續(xù)籌約定的行為將納入上海市公共信用信息記錄平臺(tái)，維修金籌集有望落到實(shí)處。
現(xiàn)狀：部分小區(qū)余額不足三成
在執(zhí)法檢查中，市人大代表陳敏曾深入不少小區(qū)展開(kāi)實(shí)地調(diào)研，他試舉一例，“以梅隴三村小區(qū)為例，類(lèi)似的售后房小區(qū)，很多房屋的專(zhuān)項(xiàng)維修基金已不足30%。不僅在售后公房等老舊小區(qū)，在一些商品房社區(qū)，維修資金“斷繳”也非罕見(jiàn)。萬(wàn)科城市花園新區(qū)截至2015年8月底，區(qū)域共有2063戶(hù)居民的房屋維修資金余額不足30%，共計(jì)資金缺口達(dá)1400萬(wàn)元。
維修基金“斷檔”帶來(lái)的直接影響是小區(qū)公共維修工程無(wú)法進(jìn)行審核與支付。因此小區(qū)的公共部位正常維修陷入停滯狀況，給居民日常生活造成相當(dāng)大的影響。
對(duì)此，市人大代表顧立君表示，維修資金用完，首先影響到的是物業(yè)公司的服務(wù)行為。居民要修，業(yè)委會(huì)沒(méi)錢(qián)可用，物業(yè)公司不修，后果顯然還是居民自食其苦。
原因：懲處缺手段監(jiān)管存盲區(qū)
“維修資金續(xù)籌難，體現(xiàn)在續(xù)籌方案出臺(tái)難和方案通過(guò)后資金籌集難”，陳敏在調(diào)研報(bào)告中分析，由于許多業(yè)主對(duì)這項(xiàng)工作不理解，關(guān)心公共事務(wù)的人員在少數(shù)，表決通過(guò)續(xù)籌方案難。而維修資金籌集標(biāo)準(zhǔn)，目前延用的是2001年定價(jià)1295元/平米，顯然標(biāo)準(zhǔn)較低。加之，有些小區(qū)存在同一小區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣（售后房、拆私還私、動(dòng)遷房、商品房等），致使同一小區(qū)內(nèi)不同居民的維修資金金額差距明顯?！坝捎诨A(chǔ)不同，想要一刀切或協(xié)調(diào)出一個(gè)平衡點(diǎn)，需要與業(yè)主做長(zhǎng)期深入細(xì)致的專(zhuān)業(yè)溝通，結(jié)局往往事倍而功半”，陳敏說(shuō)。
除了方案通過(guò)難，缺乏對(duì)拒繳行為的懲處手段，也是維修基金賬難討的原因之一。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)定及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并提出，業(yè)主違反上述規(guī)定則由房屋行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正。但《規(guī)定》和相關(guān)的行政文件中并未責(zé)令限期改正的具體措施，后續(xù)有效追討手段的缺乏，導(dǎo)致再次籌集進(jìn)程緩慢。
另一方面，由于維修服務(wù)的監(jiān)管乏力，質(zhì)疑維修基金去向不明，成為不少業(yè)主選擇拒繳的原因。對(duì)此，市人大代表朱洪明指出，當(dāng)前，許多住宅小區(qū)的維修資金賬戶(hù)由物業(yè)公司代管。有的物業(yè)公司在對(duì)維修基金及公共收益使用中，存在動(dòng)用維修基金程序不全仍予以支取的情況。有的物業(yè)公司對(duì)公共收益不按規(guī)定納入維修基金資金賬戶(hù)，不按時(shí)公布維修資金、公共收益賬目。還有些物業(yè)公司不依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)，這些都導(dǎo)致業(yè)主繳納維修基金意愿不強(qiáng)。
措施：資金續(xù)籌“有章可循” 拒繳將入信用“黑名單”
房屋“養(yǎng)老金”續(xù)不上，如何破解？陳敏提出，相關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)于再次籌集、補(bǔ)建維修資金的相關(guān)法規(guī)和政策支撐的力度。他提到，一方面，要拓寬支付渠道，維修資金的續(xù)籌可以打通公積金的通道；另一方面，維修資金補(bǔ)建或續(xù)籌過(guò)程中，如已經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，可否出臺(tái)相關(guān)法律，明確該如何直接繳納；或由法院向已錄入平臺(tái)的拒繳業(yè)主追討欠繳部分。而對(duì)于一些涉及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的修理，諸如上下家漏水維修等，應(yīng)該立法強(qiáng)制修理。
市人大代表黃晨則進(jìn)一步建議，拒繳維修基金應(yīng)該與業(yè)主逾期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)同樣處理，利用征信平臺(tái)記錄在案，嚴(yán)重者承擔(dān)一定的法律責(zé)任，并考慮附加交納一定量滯納金。
在相關(guān)代表建議督辦會(huì)上，市住建委負(fù)責(zé)人表示，本市在《專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》示范文本的基礎(chǔ)上，今年又制定了《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌工作的通知》；除了明確維修資金續(xù)籌條件、方式和標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主大會(huì)可以結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況采取法定籌集、日?；I集和公共收益補(bǔ)充等相結(jié)合的模式，逐步建立小區(qū)維修資金長(zhǎng)效補(bǔ)充機(jī)制，還進(jìn)一步明確了房屋管理部門(mén)、街道辦事處的職責(zé)，并指出，對(duì)業(yè)主違反維修資金續(xù)籌約定的行為將納入上海市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。
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