“以房養(yǎng)老”模式并沒有達到預期效果，其推行障礙主要有傳統(tǒng)觀念影響、推行機構公信力不高、政策法規(guī)不完善、房屋價值評估難以科學化、社會福利機構條件較差和對項目參與者條件限制苛刻等。應該建立由政府監(jiān)管、金融機構主導、社會福利機構參與，有多種模式可供老人自由選擇的養(yǎng)老新模式。

　　【關鍵詞】以房養(yǎng)老 推行障礙 自主選擇 對策

　　問題的提出

　　由于上世紀中期的生育高峰和接踵而至的計劃生育，近年來我國老年人口比例持續(xù)攀升。2006年2月23日，全國老齡工作委員會在京發(fā)布的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預測研究報告》指出，“21世紀的中國將是一個不可逆轉的老齡社會”，前20年將成為“快速老齡化”階段，隨后的30年為“加速老齡化”階段，其后的50年則達到“穩(wěn)定的重度老齡化”階段。①老年人口絕對數(shù)量的增長以及其所占總人口比例的加大使得社會養(yǎng)老問題逐漸凸顯。為了解決這一日益嚴峻的社會問題，一系列與家庭養(yǎng)老、社會保障等傳統(tǒng)養(yǎng)老方式并存的新型養(yǎng)老模式被提上議程，“以房養(yǎng)老”就是其中之一。

　　“以房養(yǎng)老”，是指老人通過將自己的產權房抵押或者出租，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金的新型養(yǎng)老模式。“以房養(yǎng)老”現(xiàn)已在北京、上海、南京、杭州等城市進行試點，但根據(jù)試點城市所反饋的情況，“以房養(yǎng)老”并沒有達到預期效果。

　　國內現(xiàn)行“以房養(yǎng)老”模式及其推行障礙

　　南京模式。2005年4月，南京湯山留園公寓開展“給我房子，替你養(yǎng)老”的業(yè)務。該項業(yè)務規(guī)定：擁有60平方米以上產權房、年滿60歲以上、無兒無女無親戚的孤寡老人，可將房產抵押給老年公寓，然后入住老年公寓。老年公寓在老人有生之年將其房屋出租，若房租高于老年公寓收費標準，超出部分由老人自由支配。老人去世后，老年公寓可將老人房屋賣掉，房款歸老年公寓所有。

　　南京模式的實質是個人房產抵押貸款，它在南京推行遇冷的主要原因在于限制條件過于苛刻。規(guī)定中要求老人必須是“無兒無女無親戚的孤寡老人”，并且 “住房面積60平方米以上”。其次，湯山留園公寓屬于民營機構，難以滿足“以房養(yǎng)老”這種大型業(yè)務對資金的要求，而且公信力低，不能保證業(yè)務參與者的利益。況且“以房養(yǎng)老”作為新型養(yǎng)老模式，還處于探索階段，其本身就具有很多不確定因素。因此，老人不敢把房產交由民營機構打理。但南京模式也有其優(yōu)勢。其規(guī)定，老人將房屋抵押給老年公寓后，老人在世期間，老年公寓只能采取出租的方式收取租金，不能出售老人的房屋，只有老人過世之后才能將房屋出售。這一點充分考慮到“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念對老人的影響。在老人在世期間采取房屋出租的方式，避免他們因為房屋出售產生失落感而排斥“以房養(yǎng)老”業(yè)務。

　　上海模式。2007年6月，上海市公積金管理中心推出“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。該項目規(guī)定：65歲以上的老年人，可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，交易完成后，老人一次性收取房款，同時公積金管理中心再將房屋返租給老人，雙方約定租期，租金與市場價等同。