Q:讀者

　　A：廈門市國土房產(chǎn)局

　　昨天上午，短短兩個(gè)小時(shí)，共有近百個(gè)電話打進(jìn)晨報(bào)熱線，咨詢“國五條”廈門版實(shí)施細(xì)則。電話剛一放下，立即又響了起來，幾乎就沒有停下來過。此外，還有許多讀者無法打進(jìn)熱線，他們也通過@海西晨報(bào)官方微博等途徑發(fā)來了需要咨詢的問題。針對讀者提出的各種問題，廈門市國土房產(chǎn)局的兩位工作人員都一一給予耐心、詳盡的解答。

　　“你好，我是外地戶口，我在2013年之前，因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)，社保、醫(yī)保都停掉了一段時(shí)間，后來又補(bǔ)繳了，請問這樣符合購房資格嗎？”

　　“我有一套房子，曾經(jīng)賣了部分產(chǎn)權(quán)給我兒子，當(dāng)時(shí)兒子還未成年，這樣我兒子也算有一套房子了嗎？”

　　昨天上午9:30至11:30，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局市場管理處的兩名工作人員坐鎮(zhèn)晨報(bào)新聞熱線8080000，為晨報(bào)讀者詳細(xì)解讀“國五條”廈門版實(shí)施細(xì)則。

　　許多讀者提前來電咨詢

　　預(yù)告消息發(fā)出后，這一活動(dòng)就已受到讀者的高度關(guān)注。還不到預(yù)定時(shí)間，晨報(bào)新聞熱線8080000就已經(jīng)響個(gè)不停：“請問現(xiàn)在可以咨詢購房政策了嗎？”許多讀者擔(dān)心在預(yù)定時(shí)間內(nèi)打不進(jìn)熱線，一大早就提前打進(jìn)電話來咨詢了。

　　上午9:30，市國土房產(chǎn)局的兩位工作人員剛剛在晨報(bào)熱線電話前坐定，連口水都沒來得及喝，就趕緊拿起電話解答讀者的疑問。

　　工作人員耐心詳盡解答

　　短短兩個(gè)小時(shí)，共有近百個(gè)電話打進(jìn)晨報(bào)熱線，電話剛一放下，立即又響了起來，幾乎就沒有停下來過。另外，由于咨詢過于火爆，還有許多讀者無法打進(jìn)熱線，他們也通過@海西晨報(bào)官方微博等途徑發(fā)來了需要咨詢的問題。

　　時(shí)間一分一秒過去，讀者咨詢的熱情卻始終不減。11:30，雖然預(yù)定的接聽時(shí)間已過，但還是有不少讀者繼續(xù)打進(jìn)晨報(bào)熱線，希望通過晨報(bào)記者代為轉(zhuǎn)達(dá)他們的疑問。

　　針對讀者通過不同途徑提出的問題，廈門市國土房產(chǎn)局的兩位工作人員都一一給予耐心、詳盡的解答。

　　個(gè)稅問題將轉(zhuǎn)地稅部門

　　記者注意到，讀者最為關(guān)注的問題主要集中在幾個(gè)方面，例如，不同的情況下如何判定是否滿足購房條件，是不是家庭唯一住房應(yīng)該怎么認(rèn)定，怎樣繳交社保才符合購房條件，什么情況需要繳納20%個(gè)稅等等。

　　在接聽電話的過程中，有不少讀者提出了有關(guān)20%個(gè)稅該如何征收的十分細(xì)節(jié)性的問題，晨報(bào)記者也將把這些問題轉(zhuǎn)交給地稅部門，邀請地稅部門予以更詳盡的解答。

　　有關(guān)“國五條”廈門版實(shí)施細(xì)則的更多內(nèi)容，敬請關(guān)注本報(bào)明天出版的《i房周刊》。

　　購房資格

　　島外有房還能在島內(nèi)買嗎

　　Q：我是廈門本地人，上世紀(jì)90年代在湖濱南路買了一套房子，但是太小了，現(xiàn)在想再買一套房子可以嗎？前幾年，我在泉州也買了一套房子，但是已經(jīng)賣掉了。

　　A：您是廈門本地戶口，目前的房子只有一套，按照限購政策，您可以再買一套房子。

　　Q：我是島外海滄的戶籍，算廈門本市戶籍嗎？我在島外有一套了，想在島內(nèi)再買一套可以嗎？

　　A：海滄戶口也是廈門本市戶口，按照限購政策，您可以在廈門再買一套住房。

　　借戶買房風(fēng)險(xiǎn)大不提倡

　　Q：可以借戶買房嗎？

　　A：你借別人的名義買房，風(fēng)險(xiǎn)是很大的，我們不提倡通過這種方式買房。

　　Q：我是外地人，想在廈門買一套二手房。但是“國五條”廈門版實(shí)施細(xì)則出臺以后，我就無法通過補(bǔ)繳社保的方式取得在廈門購房的資格。人家教我個(gè)辦法，讓我先和賣方做一個(gè)交易公證，然后開始在廈門繳交社保，等到連續(xù)繳滿12個(gè)月以后，再去辦理產(chǎn)權(quán)登記。請問這樣的方法是不是可行？

　　A：這樣做的話風(fēng)險(xiǎn)很高，因?yàn)榉课莸漠a(chǎn)權(quán)證沒有更名，原產(chǎn)權(quán)人仍可以拿著房產(chǎn)證將房屋抵押或出售，甚至有可能出現(xiàn)一房多賣。雖然購房者最終可以拿著交易公證通過司法途徑主張權(quán)利，但在這個(gè)過程中會(huì)出現(xiàn)很多不確定性，搞不好就會(huì)房財(cái)兩空。因此，不建議購房者通過這種方式買房。

　　Q：我聽說，現(xiàn)在有一些本地和外地的購房者因?yàn)槭芟拶徚罴s束，所以在買一手房的時(shí)候，采取與開發(fā)商私下簽訂合約，以一次性或分期付款的方式將房款付給開發(fā)商，開發(fā)商也認(rèn)定該房產(chǎn)已經(jīng)售出，只是由于限購房產(chǎn)暫時(shí)無法落戶。請問，國土房產(chǎn)局對這類合同如何認(rèn)定，是否承認(rèn)其有效？這類情況是否在此次房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治的檢查范圍之內(nèi)？

　　A：與不符合購房資格的購房人簽訂的合同不給予辦理備案。如發(fā)現(xiàn)有此類情況，我局將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

　　Q：我是外地購房者，在“國五條”廈門細(xì)則落地之前，已通過補(bǔ)繳社保方式購買一套住房，已備案但未辦產(chǎn)權(quán)。我的購房行為有效嗎？

　　A：按照“國五條”廈門細(xì)則的規(guī)定，廈門將繼續(xù)實(shí)行住房限購政策，限購范圍含新建商品住房和二手住房，實(shí)施時(shí)間為文件發(fā)布次日（即4月3日）起。也就是說，在4月3日之前，已經(jīng)完成合同備案的一手房是有效的。

　　名下有辦公室不影響買住房

　　Q：我們廈門規(guī)定，限購政策的執(zhí)行是以家庭為單位，我們家的戶口本里，我已經(jīng)成年的兒子、女兒都跟我在一起，那他們可以買房嗎？我們算是一個(gè)家庭嗎？

　　A：購房家庭的認(rèn)定是夫妻倆、未成年人算一個(gè)家庭，并不是根據(jù)戶口本來計(jì)算，您的兒子、女兒已經(jīng)成年，他們可以自己購房了。

　　Q：我家有3套房，我的小孩已經(jīng)超過18歲，他可以購買住房嗎？3套房都不在小孩名下。

　　A：可以。小孩已經(jīng)成年了，可以以他自己的名義購房。

　　Q：他名下有一間辦公室，對他購房有影響嗎？

　　A：商業(yè)用房不影響購買住宅。

　　外地人在廈買一手房也要提供社保證明

　　Q：我是房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人，我有外地客戶要在廈門買房，請問按照新的政策，該怎么買？

　　A：按照“國五條”廈門細(xì)則的規(guī)定，非本市戶籍居民家庭在廈門購房需要提供自購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，且限購1套房。如果不能提供證明，就不能買。

　　Q：那外地人在廈門買一手房也要提供社保證明嗎？

　　A：是的，同樣需要提供。

　　20%個(gè)稅

　　Q：我有一套房子要賣，要繳納20%的個(gè)稅嗎？

　　A：按照規(guī)定，對出售自有住房按照規(guī)定征收個(gè)人所得稅。其中，對通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。不能核實(shí)原值的，按交易總額的1.5%計(jì)征。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭惟一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

　　Q：房改房交易要不要按照轉(zhuǎn)讓所得的20%征收個(gè)稅？

　　A：政策沒有規(guī)定房改房可以免征個(gè)稅。可以免征個(gè)稅的條件是“對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅”，要看您要交易的房子是否滿足這一條件。

　　第幾套房的認(rèn)定

　　有兩本產(chǎn)權(quán)證就是兩套房

　　Q：2002年我買了一套房子，是二手房。當(dāng)時(shí)看的房子是一套100多平方米的大戶型，但是等我們拿到房子的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，這套房子實(shí)際上有2本產(chǎn)權(quán)證，也就是說是由兩套小戶型“拼”起來的。買房之前，業(yè)主也沒告訴我們是這種情況，當(dāng)時(shí)由于沒有限購政策，我們覺得無所謂，就買下來了。我們整棟樓的房子都是這種情況?，F(xiàn)在廈門出臺了限購政策，本地戶籍家庭最多只能擁有2套住房，也就是說我們被限購了，不能再買房子，是嗎？

　　A：有兩本產(chǎn)權(quán)證的住房就算二套房。

　　繼承的福利房也算有一套房

　　Q：我是獨(dú)生子女，我以前分了一套福利房。去年我父親過世，我又繼承了我父親的一套房子，也是福利房。我從來沒有買賣過房子，如果我現(xiàn)在要賣掉我自己分的那套房子，能算是賣我的惟一住房嗎？

　　A：您現(xiàn)在算是有兩套房子，不能算是惟一住房。

　　Q：我有一套房子，曾經(jīng)賣了部分產(chǎn)權(quán)給我兒子，當(dāng)時(shí)兒子還未成年，這樣我兒子也算有一套房子了嗎？

　　A：您兒子這樣也算有一套房子。

　　賣房后再買房應(yīng)算幾套房

　　Q：2002年，我買了一套房子，后來工作調(diào)動(dòng)，2004年把房子賣了?，F(xiàn)在如果我再買房，是屬于第一套還是第二套？

　　A：按照買房資格的認(rèn)定，是“只認(rèn)房不認(rèn)貸”，只看您名下有幾套房。貸款的話是認(rèn)房又認(rèn)貸，所以如果您要貸款的話，在貸款首付及利率的計(jì)算上不能算作第一套房。

　　Q：我是廈門戶口，在廈門只有一套房子，但是在其他城市還有房子，如果轉(zhuǎn)讓廈門的這套房子，能不能算是家庭惟一住房？

　　A：是否惟一住房，目前只能查詢本市的房產(chǎn)情況。

　　產(chǎn)權(quán)證上有名字就是有一套房

　　Q：我有2個(gè)兒子，我們家已經(jīng)購買了2套房?，F(xiàn)在如果我兒子分戶口出去，可以自己買房嗎？

　　A：當(dāng)時(shí)的那2套房子，兒子有產(chǎn)權(quán)嗎？

　　Q：大兒子有產(chǎn)權(quán)，小兒子沒有。

　　A：房產(chǎn)證上已經(jīng)有名字的，就算已經(jīng)有一套房；沒有名字的，就算無房。

　　Q：那我兒子如果要買房的話需要分戶口出去嗎？還是可以直接去買？我兩個(gè)兒子都已經(jīng)成年。

　　A：購房家庭的認(rèn)定與戶口本沒有關(guān)系。只有夫妻、未成年子女必須捆綁在一起算一個(gè)購房家庭，其他人不需要捆綁在一起算。

　　Q：我父親2003年的時(shí)候買了一套房，當(dāng)時(shí)我還未滿18周歲，房產(chǎn)證上有我父親、我還有我弟弟的名字，我們家的房產(chǎn)情況該怎么算？現(xiàn)在我們各自成家了，我和我弟弟也算有一套房子嗎？

　　A：房產(chǎn)證上你們?nèi)齻€(gè)人的名字都有，現(xiàn)在又各自成家了，那么你們?nèi)齻€(gè)家庭都算已經(jīng)有一套住房。

　　Q：那我想把我的名字從產(chǎn)權(quán)證上退出來，應(yīng)該怎么辦？我的房子是普通住宅，產(chǎn)權(quán)已滿5年。

　　A：有兩種方式，買賣交易或者贈(zèng)與。按買賣交易辦理的話，您的房子已滿5年不需要繳納營業(yè)稅，但是需要繳納3%的契稅，并按有關(guān)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。

　　如果采用贈(zèng)與的方式，按照你的情況，需要繳納3%的契稅和2%的公證費(fèi)，不需要繳納個(gè)稅。

　　宅基地自建房也算有一套房

　　Q：我父親名下有一套政府統(tǒng)建房，母親名下有一套宅基地自建房，是和她的4個(gè)兄弟姐妹共同擁有的?，F(xiàn)在我父親要賣政府統(tǒng)建房，可以算是家庭惟一住房嗎？

　　A：按照家庭成員名下的房產(chǎn)多少來算，這樣的情況你們家算是有兩套房。

　　Q：宅基地自建房不是商品住房也算一套房子嗎？房子是四個(gè)人共同擁有的，而且價(jià)格很便宜，這樣也要算一套房嗎？

　　A：只要是居住用房都算一套房。

　　社保停后再補(bǔ)繳

　　Q：我是外地戶口，我在2013年之前，因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)，社保、醫(yī)保都停掉了一段時(shí)間，后來又補(bǔ)繳了，請問這樣符合購房資格嗎？

　　A：“國五條”廈門細(xì)則規(guī)定，非廈門戶籍居民家庭要想在廈門購房，必須提供自購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。“逐月連續(xù)繳納”的意思是在一年的繳費(fèi)期間不能出現(xiàn)停繳。

　　Q：我是外地戶口，2011年5月開始在廈門繳交醫(yī)社保，11個(gè)月后也就是2012年4月離職，當(dāng)年5月跳槽到新的單位，公司從6月才開始幫我繳交醫(yī)社保。如果我現(xiàn)在要購房，這樣符合購房條件嗎？

　　A：按照政策規(guī)定，非本市戶籍居民家庭要在廈門購房，必須提供自購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，您當(dāng)前這種情況不滿足“逐月連續(xù)繳納1年”的條件，但在過2個(gè)月后即可滿足條件。

　　Q：我2006年就一直在廈門，一直繳交社保、醫(yī)保。2012年12月我失業(yè)了，就沒有繳納了。那這樣可以滿足購房條件嗎？

　　A：如果您現(xiàn)在買房的話，能提供自購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的證明材料，是符合購房條件的。

　　Q：有人跟我說是可以的，是不是有存在暗箱操作的事情，我是沒有什么關(guān)系的，怎么辦？

　　A：一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在這種問題，我們會(huì)進(jìn)行嚴(yán)肅處理。如果您發(fā)現(xiàn)這類事情，并提供證據(jù)，我們經(jīng)過核實(shí)后，會(huì)立即要求開發(fā)商暫停銷售并進(jìn)行處罰。

　　Q：我是外地的，在外地已經(jīng)有一套房子，所有的醫(yī)社保都在外地繳納。3月31日，我在廈門定了一套房子，還沒簽約，現(xiàn)在可以購買嗎？

　　A：您的社保不在廈門繳納，不符合廈門的購房資格，不能在廈門買房。

　　政府監(jiān)管

　　Q：針對提供補(bǔ)繳醫(yī)社保和稅收證明的違規(guī)行為，會(huì)有哪些處罰？

　　A：購房人提供偽造證明材料騙購住房的，不予辦理合同備案和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并記入信用檔案且5年內(nèi)暫停其在本市購買住房資格，相當(dāng)于被列入了“黑名單”。

　　對存在規(guī)避住房限購措施行為的項(xiàng)目，將責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改，在網(wǎng)上簽約資格、土地競買、貸款融資、企業(yè)資質(zhì)等方面依法給予處罰和限制。

　　房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員教唆或協(xié)助購房人偽造證明材料騙取購房資格的，將被暫停網(wǎng)簽資格、收回從業(yè)人員上崗證或責(zé)令停業(yè)整頓；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷營業(yè)執(zhí)照和經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書；涉嫌犯罪的，按照規(guī)定移送司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。

　　Q：“國五條”廈門細(xì)則提到，對報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格，且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。這條該如何理解？是不是意味著政府要直接對商品房定價(jià)？

　　A：商品房項(xiàng)目的定價(jià)還是一種市場行為，由開發(fā)商自己制定價(jià)格，政府只是加強(qiáng)指導(dǎo)，引導(dǎo)開發(fā)商合理定價(jià)，如果定價(jià)過高就會(huì)進(jìn)行干預(yù)。定價(jià)是不是過高主要是通過對比，一方面與周邊同質(zhì)樓盤對比，一方面也和該項(xiàng)目的前期成交價(jià)格對比。

　　Q：未拿到預(yù)售許可證的樓盤，如果開發(fā)商違規(guī)向購房者收費(fèi)，政府對此有何監(jiān)管機(jī)制和處理機(jī)制？

　　A：如果市民發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有這樣的違規(guī)行為，可以向國土房產(chǎn)部門進(jìn)行舉報(bào)，最好能夠提供收費(fèi)發(fā)票、合同等證據(jù)。一旦調(diào)查屬實(shí)，國土房產(chǎn)部門將立即暫停核發(fā)該項(xiàng)目的預(yù)售許可證書，并對開發(fā)商進(jìn)行立案查處。