無(wú)憂保職場(chǎng)指南早報(bào)：2年前，曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一篇博文;元年;，與此同時(shí)，地處華東的上海，二手房交易已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)如火如荼的境地，比較而言，具有特殊政治經(jīng)濟(jì)地位的北京市，二手房的起步還是很晚的。那一年，北京市全年的二手房交易量也就在6000套左右，甚至不如現(xiàn)在一家大型中介一個(gè)月的交易量。

雖然1999年被認(rèn)為是理論上的二手房市場(chǎng)發(fā)源元年，但是真正對(duì)二手房開(kāi)始松綁，還要晚一些，在這個(gè)時(shí)段內(nèi)，房改房的上市出售還需要繳納高額的;收益分成;，也就是上市出售的時(shí)候，超過(guò)4000元/㎡以上部分要上交30%給原產(chǎn)權(quán)單位；超過(guò)5000元/㎡以上部分要上交50%（不過(guò)客觀來(lái)說(shuō)，那個(gè)時(shí)候的房產(chǎn)售價(jià)能超過(guò)此價(jià)格限度的還真不是很多）。直到2000年的上半年，北京市相繼有出臺(tái)了已購(gòu)公房上市出售實(shí)施辦法的細(xì)則，以及簡(jiǎn)化手續(xù)、加快房改房辦證的相應(yīng)通知，二手房市場(chǎng)的松綁力度加大，2002年，北京市取消了原產(chǎn)權(quán)單位的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、未住滿5年不得上市出售的規(guī)定以及收益分成的規(guī)定，二手房市場(chǎng)得以解禁，百萬(wàn)套房改房被獲準(zhǔn)上市交易。

這一時(shí)期，北京的中介市場(chǎng)事實(shí)上是沒(méi)有得到規(guī)范或者說(shuō)也沒(méi)有被規(guī)范的，尤其在2001年之前，北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也不需要辦理相應(yīng)的資質(zhì)核準(zhǔn)，以信息咨詢部、換房站、物業(yè)公司甚至是科貿(mào)公司等等形態(tài)存在的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)比比皆是。尤其是在2000年之前，房產(chǎn)中介的主營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)非兩塊：房屋租賃、使用權(quán)公房置換。在房屋租賃房源，源起自貴州的;房屋銀行;業(yè)務(wù)被引入北京，由于政策方面并未存在有效監(jiān)督，很快被;做爛;，靠房屋銀行業(yè)務(wù)沉淀資金、靠房屋銀行業(yè)務(wù)低進(jìn)高出甚至于坑騙看房費(fèi)等形式充斥市場(chǎng)，為整個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)的口碑不佳埋下了伏筆。

在房屋買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)方面，;現(xiàn)金收購(gòu);成了主要的業(yè)務(wù)形態(tài)，甚至于;賺差價(jià);也是得到業(yè)主認(rèn)可的。那個(gè)時(shí)期，由于沒(méi)有市場(chǎng)行情的存在以及房屋買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)基本是靠暗箱操作，加上房屋總價(jià)基本都不高，所以也給差價(jià)留下了巨大的利潤(rùn)空間。業(yè)主在登記房源時(shí)候，自己報(bào)價(jià)心里也沒(méi)底，能賣(mài)多少錢(qián)自己也沒(méi)數(shù)，有時(shí)候覺(jué)得干脆被房產(chǎn)中介收購(gòu);二道販子;：租賃業(yè)務(wù)，靠;房屋銀行;或者干脆就是;二房東;的形式賺錢(qián)，而房屋買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)，也是靠;買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出;之間的差價(jià)利潤(rùn)。

那個(gè)時(shí)期，各家房產(chǎn)中介還不像現(xiàn)在的企業(yè)規(guī)模，2001年左右北京有了第一次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試，從此開(kāi)始，北京的房地產(chǎn)中介公司逐步更名，并以;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì);的名稱開(kāi)始注冊(cè)。今天的很多知名企業(yè)那個(gè)時(shí)候還不存在，第一陣營(yíng)當(dāng)中，鑫尊置地（早期時(shí)還叫;鑫尊物業(yè);）屬于碩果僅存的老牌企業(yè)之一，成立的時(shí)間大概可以追溯到1996年前后。對(duì)于市場(chǎng)的判斷把握比較準(zhǔn)確也是它的特色，在天通苑、回龍觀等新興商圈也曾數(shù)度創(chuàng)造輝煌，作為曾經(jīng)的行業(yè)老大，事實(shí)上鑫尊也是最早開(kāi)始倡導(dǎo)不吃差價(jià)觀念的，但是在市場(chǎng)公關(guān)手段上，后來(lái)落后了。以至于口碑度在后來(lái)遠(yuǎn)不及我愛(ài)我家以及鏈家，早期時(shí)候，幾乎很多中型中介公司的高層員工中，都有在鑫尊走出來(lái)的員工。這也算是行業(yè)發(fā)展當(dāng)中的一段特殊時(shí)期，畢竟當(dāng)時(shí)運(yùn)作或是管理上有長(zhǎng)期化發(fā)展意識(shí)的企業(yè)還是少。

如今伸出第一陣營(yíng)當(dāng)中的;我愛(ài)我家;在此時(shí)還叫;斯坦福;，2000年的時(shí)候才引入偉業(yè)等投資方（好像還有中原地產(chǎn)的股份，記得不大清楚了）更名為;我愛(ài)我家;。對(duì)于北京的門(mén)店連鎖制經(jīng)營(yíng)，我愛(ài)我家在北京屬于行業(yè)的早期引領(lǐng)者，行業(yè)內(nèi)最早建立ERP管理系統(tǒng)與CALLCENTER也是源自我愛(ài)我家，這對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，意味著業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了操作相對(duì)來(lái)說(shuō)規(guī)范的企業(yè)。

而更多的在當(dāng)時(shí)赫赫有名企業(yè)，如今已經(jīng)蹤影不見(jiàn)，譬如精品家園、置換家園、帥風(fēng)等，恐怕當(dāng)今業(yè)內(nèi)已經(jīng)少有人知曉了。

發(fā)展早期（2001-2003）

2001年至2003年，算是北京房地產(chǎn)中介行業(yè)第一波發(fā)展期，隨著政策的解禁，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注于二手房市場(chǎng)，其中一類我們稱之為;羽化;者，大多是由過(guò)去的換房站、拆遷辦亦或是個(gè)人;房蟲(chóng);轉(zhuǎn)型為公司化運(yùn)營(yíng)；而另外一種，稱之為;創(chuàng)業(yè)者;，是受到巨大市場(chǎng)前景的感召而進(jìn)入這一行業(yè)淘金創(chuàng)業(yè)。

這一時(shí)期，市場(chǎng)難言規(guī)范，;現(xiàn)金收購(gòu);業(yè)務(wù)還占據(jù)相當(dāng)比重，畢竟這種房屋吞吐模式為業(yè)主甚至于很多購(gòu)房人所認(rèn)可;賣(mài)信息;的時(shí)代，大家比拼的就是誰(shuí)的信息搜集渠道廣、誰(shuí)的房源好，或者說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也只不過(guò)是個(gè);房產(chǎn)推銷(xiāo)員;而已，一個(gè)月內(nèi)如果找到三五套好房源基本可保高枕無(wú)憂。

當(dāng)是一種普遍的銷(xiāo)售或者說(shuō)門(mén)店運(yùn)營(yíng)模式;文秘約單;制可以側(cè)面印證這一現(xiàn)象：文秘約單制度，就是所有的房客源都掌握在門(mén)店的業(yè)務(wù)文秘手里，接聽(tīng)熱線、約客戶看房，再到;聊戶;、簽約都是由文秘完成的，這也是一個(gè)純粹;私盤(pán);體制下的產(chǎn)物，經(jīng)紀(jì)人更像一個(gè);客戶看房陪同;，所有的人就是想方設(shè)法的找信息然后再把信息;推銷(xiāo);出去就可以了，經(jīng)紀(jì)人的培養(yǎng)與成長(zhǎng)速度很慢，但這種方式一定程度上也符合;賣(mài)信息;時(shí)代的要求。當(dāng)然，也有一些公司在逐步改變文秘約單的模式，而更樂(lè)意選擇;自約自帶;的方法。

2003年可以說(shuō)利好不斷，取消收益分成、降低買(mǎi)方稅費(fèi)以及央產(chǎn)房上市都給予市場(chǎng)利好刺激，交易量也開(kāi)始顯著上升。大批中介由租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型至售房業(yè)務(wù)，畢竟對(duì)于經(jīng)紀(jì)人而言，租賃和買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)所付出的精力成本是相同的，但是收入?yún)s是大相徑庭的，而與此同時(shí)，曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的;房屋銀行;在政策監(jiān)管缺失以及少數(shù)商家的冒險(xiǎn)激進(jìn)運(yùn)營(yíng)中開(kāi)始出現(xiàn)危機(jī)，最早將房屋銀行引入北京的鑫尊宣布退出房屋銀行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型房屋買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)的租賃市場(chǎng)用一個(gè)字形容即可，那就是;亂;，欺上瞞下糾紛不斷甚至于騙取看房費(fèi)的也比比皆是，也就在2003年，名噪一時(shí)的;堅(jiān)石事件;;金佰家事件;爆發(fā);租賃業(yè)務(wù);的功績(jī)，至少在二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)剛剛興起的時(shí)段，租賃業(yè)務(wù)沉淀的大批房東（后來(lái)轉(zhuǎn)化為二手房出售方的業(yè)主）以及租房的房客（后來(lái)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房人）為這些經(jīng)紀(jì)公司提供了大量的資源。

此時(shí)，房產(chǎn)中介數(shù)量的增多也讓業(yè)內(nèi)感受到了競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的壓力，企業(yè)需要尋求房源吸納的途徑以及為吸納的房源尋找出口，;廣告;成了大家一致的選擇，從最早的《中國(guó)電視報(bào)》夾縫廣告，再到后來(lái)《精品購(gòu)物指南》，《北京青年報(bào)》、《北京晚報(bào)》地產(chǎn)版，房源推廣的發(fā)布渠道開(kāi)始增多，周四周五坐在店內(nèi)守著電話機(jī)輪值接聽(tīng)廣告熱線成了很多經(jīng)紀(jì)人的常態(tài)工作。而帶來(lái)改變的還在于2003年SARS非典，看房量降至最低點(diǎn)，消費(fèi)者似乎也更易借助于網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程溝通，可以說(shuō)是SARS幫了網(wǎng)絡(luò)公司一個(gè)忙，幾大網(wǎng)站的產(chǎn)品陸續(xù)上線，經(jīng)紀(jì)公司除了報(bào)紙廣告之外，又多了;房源端口;這一發(fā)布手段。

如今名噪一時(shí)的鏈家地產(chǎn)也是在那個(gè)時(shí)候創(chuàng)辦的，最早是由當(dāng)時(shí)的軍博房展分離出來(lái)的，當(dāng)時(shí)的名稱還叫;鏈家;，早期時(shí)候還是租賃為主，只在安貞擁有一家置換店。但是對(duì)于鏈家來(lái)說(shuō)，也帶來(lái)了一股新的風(fēng)氣，那就是;媒體公關(guān)戰(zhàn);?？赡苁且?yàn)殒溂覄?chuàng)始團(tuán)隊(duì)中很多是由廣告、展覽展示出身，對(duì)于市場(chǎng)推廣手段比較業(yè)內(nèi)其他業(yè)內(nèi)同行更為在意，包括與消費(fèi)者協(xié)會(huì)推出;二手房消費(fèi)教育學(xué)校;等一系列活動(dòng)，使得鏈家能夠頻頻見(jiàn)諸報(bào)端，公關(guān)戰(zhàn)的成功也使鏈家在消費(fèi)者中的口碑傳播速度更快，也得以迅速站穩(wěn)腳跟。并且成為當(dāng)時(shí)3家央產(chǎn)房上市指定機(jī)構(gòu)之一。

與此同時(shí)，曾經(jīng)無(wú)限風(fēng)光的;順馳;高調(diào)進(jìn)入北京市場(chǎng)，順馳快速開(kāi)店、瘋狂現(xiàn)金收房的打法也是北京的業(yè)內(nèi)同仁們從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的，業(yè)內(nèi)也曾有人疾呼;狼來(lái)了;。但是北京的本土中介還是有一股頑強(qiáng)勁頭的，起步較晚反倒成了一大優(yōu)勢(shì);我愛(ài)我家;是房產(chǎn)中介門(mén)店化、連鎖化、社區(qū)化的先行者，那么順馳就是一個(gè)催化劑，加速了這一過(guò)程在北京的出現(xiàn)。與此同時(shí)，順馳大量起用幾乎毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)的大學(xué)生（而且必須是本科生）也讓業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者開(kāi)始思索;管理;在行業(yè)發(fā)展當(dāng)中的重要性。

而也是在這一時(shí)期，業(yè)內(nèi)管理者意識(shí)到;培訓(xùn);在企業(yè)管理與發(fā)展中的重要性，那個(gè)時(shí)候我依靠培訓(xùn)也賺到了第一筆錢(qián);規(guī)范化;已經(jīng)成了業(yè)內(nèi)很多企業(yè)的呼聲，不過(guò)呼聲還只是停留在呼聲層面，太多的企業(yè)舍不得吞吐業(yè)務(wù)所創(chuàng)造的暴利，太多的經(jīng)紀(jì)人只會(huì)賺差價(jià)而不會(huì)做;透明交易;簽三方約。這些;貪念;，決定了房地產(chǎn)中介行業(yè);個(gè)體戶;與;準(zhǔn)企業(yè)家;們的差距，也為后來(lái)一批中介公司退市留下了伏筆。

發(fā)展高峰（2003-2007）：

在2003-2004交匯之際，北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量開(kāi)始了;雙增長(zhǎng);：一方面，業(yè)內(nèi)新增企業(yè)數(shù)量在增長(zhǎng)，而另一方面，企業(yè)的門(mén)店數(shù)量以及從業(yè)者也開(kāi)始增長(zhǎng)。

這一波擴(kuò)張潮開(kāi)端是由;中大恒基;開(kāi)始的，中大恒基由30余家門(mén)店開(kāi)始擴(kuò)張，應(yīng)該在不到一年左右的時(shí)間擴(kuò)張到了100家上下的規(guī)模。曾經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為中大恒基是扛不了多久的，如此瘋狂的擴(kuò)張無(wú)異于自殺，這也在一定程度上說(shuō)明了此時(shí)京城地產(chǎn)中介行業(yè)與外界溝通的匱乏，事實(shí)上在南部的很多城市，一些大型中介開(kāi)始快速的擴(kuò)張行為已經(jīng)是有目共睹的。

不過(guò)業(yè)內(nèi)同行適應(yīng)能力還是很快的，我愛(ài)我家、鏈家等紛紛接招，畢竟中大恒基擴(kuò)張后的效果還是有目共睹的;一店兩組;模式被廣泛的使用。企業(yè)在內(nèi)控方面的投入也比以前要大得多，ERP管理系統(tǒng)、CALLCENTER呼叫中心、企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)、企業(yè)架構(gòu)的完善，媒體上的公關(guān)戰(zhàn)、甚至引入空降兵與外腦;星球大戰(zhàn)計(jì)劃;一樣，一大批企業(yè)在幾乎沒(méi)有什么內(nèi)部準(zhǔn)備的情況下被拖入了瘋狂擴(kuò)張中，人員資源儲(chǔ)備都不足的時(shí)候、甚至心理準(zhǔn)備尚不充分的情況下，短短一年半年之內(nèi)門(mén)店數(shù)量數(shù)倍增長(zhǎng)，但是操作模式、推廣手段沒(méi)有顯著改善，于是乎被徹底拖垮。

2005、2007，營(yíng)業(yè)稅的出臺(tái)真實(shí)幾家歡喜幾家愁，愁得是那些本身自身儲(chǔ)備就顯出不足的公司，營(yíng)業(yè)稅一來(lái)短暫的觀望就讓自己?jiǎn)适Я说讱?，關(guān)店、倒閉，可見(jiàn)一大批企業(yè)的脆弱，而喜的是那些已有預(yù)案的企業(yè)，真正印證了;彎道加速;的理論。

而對(duì)于市場(chǎng)而言，規(guī)范已然不再是一個(gè)口頭上所倡導(dǎo)的口號(hào)式的宣言了，他不再是說(shuō)過(guò)客戶聽(tīng)，而是說(shuō)給自己聽(tīng)，管理手段上的完善、內(nèi)控環(huán)節(jié)上的完善，更在于政府監(jiān)管部門(mén)對(duì)于行業(yè)的重視，無(wú)論是資金監(jiān)管還是網(wǎng)上簽約，更多的由過(guò)去的出了問(wèn)題之后;堵;，變成了問(wèn)題產(chǎn)生之前的;防;。不規(guī)范的操作模式不能說(shuō)徹底沒(méi)有生存的土壤，只不過(guò)對(duì)于正規(guī)的企業(yè)而言，就看你是不是愿意拿你和你的企業(yè)的未來(lái)做賭注了。

大盤(pán)整期（2008-2009）

2008年的奧運(yùn)會(huì)并沒(méi)有給業(yè)內(nèi)帶來(lái)預(yù)想當(dāng)中的暴利，反倒是在一系列的加息、調(diào)控政策下，迎來(lái)了北京二手房市場(chǎng)最為慘烈的一段盤(pán)整期，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)的門(mén)店數(shù)量、從業(yè)人員數(shù)量首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，曾經(jīng)多少耳熟能詳?shù)墓久Q不再被提及，曾經(jīng)多少并肩戰(zhàn)斗的同仁轉(zhuǎn)行另謀生路。多少昔日繁華的中介門(mén)店掛上了轉(zhuǎn)租的廣告。

盤(pán)整對(duì)于從業(yè)者是痛苦的，但是盤(pán)整對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)是有益的，正是這一輪盤(pán)整，才奠定了今日的市場(chǎng)格局，洗禮之后的房地產(chǎn)中介企業(yè)生存能力較以往任何時(shí)候都要強(qiáng)。

如同此前我在博文中曾經(jīng)提及的，這個(gè)行業(yè)是;剩;者為王的行業(yè)，也如同我的一位好友所說(shuō)的，這些年我就學(xué)會(huì)兩個(gè)字;活;下來(lái)的一批人更加理性也更懂得珍惜，從整個(gè)2009年前11個(gè)月的市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，北京的二手房市場(chǎng)在第十個(gè)年頭迎來(lái)了黃金時(shí)期，增量房市場(chǎng)的退卻以及需求的持續(xù)旺盛，讓北京的二手房市場(chǎng)正式走向前臺(tái)，;寡頭化;的趨勢(shì)雖然越來(lái)越濃重，但是客觀評(píng)價(jià)，很長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)，最多只會(huì)有一個(gè);寡頭集團(tuán);而不會(huì)出現(xiàn)一個(gè)單獨(dú)的;寡頭企業(yè);。而不管怎么說(shuō)，這濃墨重彩的2009年還是值得我們記住的。

如今來(lái)看，我們的消費(fèi)者更需要的是;服務(wù)意識(shí);更強(qiáng)的一批經(jīng)紀(jì)人，這個(gè)行業(yè)究竟是高端還是低端？這是很多人討論過(guò)的問(wèn)題，如果讓我來(lái)說(shuō)，這個(gè)行業(yè)本身是高端的，因?yàn)槲覀兎?wù)的是;有產(chǎn)階級(jí);；而同時(shí)他在目前還是低端的，那是因?yàn)槲覀兊姆?wù)水平還存在;低端;操作的狀況。服務(wù)只是一種更感覺(jué)，你的勞動(dòng)價(jià)值不被認(rèn)可往往也是因?yàn)槟銢](méi)有告訴消費(fèi)者或者沒(méi)有向消費(fèi)者還原你的勞動(dòng)過(guò)程，或許這是在未來(lái)幾年內(nèi)我們需要改變的東西。

地產(chǎn)中介10年祭，并非一篇對(duì)那些已經(jīng)退市企業(yè)的悼文，后浪推前浪，前浪也只能躺在沙灘上，你不能怨恨這個(gè)行業(yè)，你只能夠怨恨市場(chǎng)給你機(jī)會(huì)時(shí)你沒(méi)有把握住，或者說(shuō)你根本就沒(méi)有能力把握。我在想或許我該寫(xiě)個(gè)小結(jié)，但是細(xì)想想，或許看完這篇洋洋灑灑寫(xiě)了6000多字的博客之后人人心里都有一個(gè)小結(jié)，也正所謂千人千面，1000個(gè)人就會(huì)有1000種結(jié)論，回顧不過(guò)是為了展望，悼念也無(wú)非是為了汲取教訓(xùn)。如今的從業(yè)者還要繼續(xù)在這條路上走下去，未來(lái)的加入者還會(huì)繼續(xù)聽(tīng)到先期入行者講當(dāng)年曾今發(fā)生的故事，回憶未必是懷舊的表現(xiàn)，回憶更多的還是為了不在同一個(gè)地方跌到第二次。

以此文獻(xiàn)給所有的業(yè)內(nèi)同仁。

【文中或有對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)以及事件記憶不清之處，還望業(yè)內(nèi)同仁海涵】

全國(guó)十三五規(guī)劃明確全民參保計(jì)劃，將在2020年前基本實(shí)現(xiàn)。全民參保是政策指向也是新的市場(chǎng)空間，無(wú)憂保堅(jiān)定信念承擔(dān)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，努力做國(guó)家全民參保計(jì)劃的踐行者。 小編有話說(shuō)：謝謝這么優(yōu)秀的你來(lái)看文章，有什么想對(duì)小編說(shuō)的盡管來(lái)吧，大家的支持就是我們的動(dòng)力，歡迎大家踴躍發(fā)表疑問(wèn)，歡迎吐槽，社保生態(tài)圈群：248069515